6 σημεία που έλειψαν από το κυβερνητικό πρόγραμμα για τη στέγαση - Του Άλκη Καφετζή* (ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ)

* Άλκης Καφετζής
Συντονιστής Project στο Eteron

Από την αρχή του 2022, με το project “Ενοίκια στα Ύψη”, το Eteron προσπάθησε να αναδείξει την ένταση και το μέγεθος του προβλήματος στην ενοικιαζόμενη στέγη, καθώς επίσης και τις πολλαπλές πτυχές του. Επιπλέον, τον Ιούνιο δημοσιεύτηκε το “Κείμενο Πολιτικής: Για το δικαίωμα στην οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία”, στο οποίο συμπεριλαμβάνονταν συγκεκριμένες προτάσεις και αιτήματα πολιτικής για την ουσιαστική αντιμετώπιση του.

Στις 10 Σεπτεμβρίου, ο Πρωθυπουργός από τη ΔΕΘ ανακοίνωσε τελικά την κυβερνητική πολιτική για το ζήτημα, ενώ στις 15 Σεπτεμβρίου παρουσιάστηκαν πιο αναλυτικά τα μέτρα από Υπουργούς της κυβέρνησης σε σχετική συνέντευξη τύπου.

Σίγουρα, η αναγνώριση του προβλήματος και η κατάθεση συγκεκριμένων προτάσεων για την αντιμετώπισή του, συνιστά από μόνο του μια θετική εξέλιξη. Ωστόσο, χρειάζεται να αξιολογήσουμε με προσοχή τα προτεινόμενα μέτρα ώστε να δούμε κατά πόσο θα επιφέρουν ουσιαστικές βελτιώσεις για εκείνες και εκείνους που νοικιάζουν το σπίτι στο οποίο κατοικούν, μειώνοντας τη στεγαστική επισφάλεια στην οποία ζουν και τον αυξημένο κίνδυνο φτωχοποίησης στον οποίο είναι εκτεθειμένες/οι.

Τα μέτρα αυτά είναι δύσκολο να αξιολογηθούν αφού η αποτελεσματικότητα τους θα εξαρτηθεί από συγκεκριμένες προϋποθέσεις κατά την εφαρμογή τους. Οι ελλείψεις που υπάρχουν όμως είναι ενδεικτικές και καταδεικνύουν ότι αν δεν υπάρξει η αναγκαία πολιτική βούληση να αντιμετωπιστούν, είναι πολύ πιθανόν να σπαταληθούν πόροι χωρίς τον αναμενόμενο κοινωνικό αντίκτυπο.

Παρακάτω, στο κείμενο αυτό εντοπίζουμε και αναλύουμε 6 σημαντικές ελλείψεις που θεωρούμε ότι πρέπει να ληφθούν υπόψη στον δημόσιο διάλογο.

1. Ρύθμιση της αγοράς ενοικίου

Α. Έλεγχος Ενοικίων

Η απουσία της οποιασδήποτε νύξης, στο πλαίσιο της δέσμης μέτρων για τη στέγαση από την κυβέρνηση, για έλεγχο των ενοικίων αποτελεί μία σημαντική παράλειψη. Με δεδομένες τις έκτακτες συνθήκες υψηλού πληθωρισμού, ενεργειακής κρίσης και εξαιρετικά σημαντικής επιβάρυνσης των νοικοκυριών, η συγκυρία απαιτεί έκτακτες λύσεις. Στο “Κείμενο πολιτικής: Για το δικαίωμα στην οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία” (σελ. 67-68), μία από τις προτάσεις πολιτικής της ερευνητικής ομάδας του Eteron ήταν ο έλεγχος των ενοικίων.

Πιο συγκεκριμένα, οι συγγραφείς επισημαίνουν ότι “ο έλεγχος ενοικίων αφορά μια σειρά από διαφορετικούς τρόπους παρέμβασης στην ιδιωτική αγορά ενοικίων, κυρίως για τον περιορισμό της υπέρμετρης αύξησης των τιμών. Οι τρεις βασικοί τρόποι παρέμβασης είναι: α) Η επιβολή ανώτατων τιμών στα νέα μισθωτήρια (rent cap), β) ο έλεγχος της αύξησης των τιμών κατά την ανανέωση συμβολαίων που λήγουν, και γ) ο έλεγχος στην ετήσια ανατίμηση στα ενεργά μισθωτήρια. Στην Ελλάδα υπάρχει εμπειρία εφαρμογής τέτοιων μέτρων σε διαφορετικές συγκυρίες, στις οποίες κρίθηκε πως το μέτρο ανταποκρίνεται σε «έκτακτες ανάγκες». Επιπλέον, υπενθυμίζεται η πρόσφατη εμπειρία της πανδημίας, όπου η πολιτεία λειτουργώντας σε “εκτακτες συνθήκες” έκανε σχετική παρέμβαση στον ιδιωτικό ενοικιαζόμενο τομέα. Επομένως είναι θέμα πολιτικής βούλησης, διάθεσης πόρων και παράλληλης στήριξης με άλλες πολιτικές.

Τί μπορεί να γίνει;

Σύμφωνα πάντα με την ερευνητική ομάδα του Eteron μπορούν να ληφθούν τα παρακάτω μέτρα:

• Η παρούσα συγκυρία της ανεξέλεγκτης ανόδου του πληθωρισμού και του κόστους ζωής είναι μια έκτακτη συνθήκη που επιβαρύνει υπέρμετρα το κόστος διαβίωσης των νοικοκυριών. Στο πλαίσιο αυτό η απαγόρευση ανατίμησης των ενοικίων και η επιβολή ορίων στις νέες μισθώσεις με βάση τιμές αναφοράς (π.χ. με βάση μια μελέτη των μέσων όρων των τιμών από την πλατφόρμα ηλεκτρονικών μισθωτηρίων στην ΑΑΔΕ) θα μπορούσε να αποτελέσει μια άμεση αλλά προσωρινή παρέμβαση για τη συγκράτηση των τιμών, με συνεχή παρακολούθηση ώστε να μη δημιουργήσει αγορές δύο ταχυτήτων.
• Παράλληλα, είναι αναγκαία μια διαδικασία για τον καθορισμό της μεθοδολογίας και των απαιτούμενων δεικτών για τη δημιουργία πίνακα εύλογων τιμών ενοικίων ανά περιοχή ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της κατοικίας.
• Σε κάθε περίπτωση, είναι απαραίτητη και κρίσιμη η διαφοροποιημένη αντιμετώπιση των ιδιοκτητών/ριών ανάλογα με κριτήρια: το είδος (φυσικό ή νομικό πρόσωπο, μικρο-ιδιοκτήτης ή μεγάλο-επενδυτής ή εταιρεία), το εισόδημα (άλλες πολιτικές για μικρο-ιδιοκτήτες/ριες με οικονομική στενότητα άλλες για ιδιοκτήτες/ριες με μεγάλο εισόδημα), την κλίμακα του αποθέματος προς ενοικίαση που διαχειρίζεται, και το είδος της δραστηριότητας/χρήσης (κύρια κατοικία, βραχυχρόνιες μισθώσεις, τουριστικές μισθώσεις/ πολυτελείς κατοικίες με παροχή υπηρεσιών κλπ).
• Μακροπρόθεσμα, ζητούμενο είναι να διαμορφωθεί ένα σταθερό πλαίσιο παρακολούθησης και ελέγχου της αγοράς ενοικίων (δείτε και σημείο 6 παρακάτω).

Β. Κοινωνική και οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία στο υπάρχον απόθεμα

Ταυτόχρονα, με δεδομένο το μεγάλο υφιστάμενο οικιστικό και κτιριακό απόθεμα στις ελληνικές πόλεις, είναι ιδιαίτερα κρίσιμη η διαμόρφωση εργαλείων που θα επιτρέψουν τη μετατροπή κατοικιών και κτιρίων, ιδιωτικών ή δημόσιων, που ήδη νοικιάζονται ή είναι κενά και αναξιοποίητα για την αύξηση της προσφοράς οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης κατοικίας. Προς αυτή την κατεύθυνση η κυβέρνηση εξήγγειλε την ανακαίνιση 14.000 κενών κατοικιών, για την αξιοποίηση τους στη μακροχρόνια μίσθωση. Ωστόσο, όταν αντιπαραβάλουμε αυτό το νούμερο με τον συνολικό αριθμό των κενών κατοικιών στην Ελλάδα που σύμφωνα με την κυβέρνηση είναι 770.000 και την απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ (2011) 900.000, κατανοούμε ότι τα περιθώρια παρέμβασης είναι εξόχως μεγαλύτερα. Παράλληλα, μπορούν να ληφθούν πολλά επιπλέον μέτρα, που θα επιτρέψουν την επιστροφή στη μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων πέραν εκείνων που είναι τώρα κενά.

Τι μπορεί να γίνει;

Όπως αναλύθηκε διεξοδικά στο Κείμενο Πολιτικής του Eteron, απαιτείται:

• Η υιοθέτηση κινήτρων προς τους ιδιοκτήτες/ριες ακινήτων, για την ένταξη των ακινήτων τους στο παραπάνω μοντέλο με χαμηλότερα μισθώματα από αυτά της αγοράς, καθώς και η επιδίωξη προγραμματικών συμπράξεων με μεγάλους ιδιοκτήτες ακινήτων όπως το δημόσιο, οι τράπεζες, ιδρύματα, η εκκλησία κ.α. Τα κίνητρα μπορούν να διαφοροποιούνται ανάλογα με το νομικό καθεστώς και το εισόδημα των ιδιοκτητών και να μην περιορίζονται μόνο στην κάλυψη των εξόδων ανακαίνισης/ενεργειακής αναβάθμισης. Για παράδειγμα, η εγγύηση του ενοικίου και της καλής κατάστασης του διαμερίσματος από το δημόσιο ¹, η επιχορήγηση για την ενεργοποίηση ενός κενού διαμερίσματος με ένα εφάπαξ ποσό, η κάλυψη της ασφάλισης του διαμερίσματος και διάφορα φορολογικά κίνητρα (π.χ. μείωση ΕΝΦΙΑ, απαλλαγή ή μείωση φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια).
• Διοικητικές υποδομές, θεσμικά εργαλεία και επαρκής επιστημονική στελέχωση των φορέων που θα αναλάβουν τη διαδικασία απόκτησης και αξιοποίησης των όποιων ακινήτων.
• Η συνέργεια με διαφορετικές πηγές χρηματοδότησης και πόρους, που θα διασφαλίζει την οικονομική βιωσιμότητα μιας τέτοιας πολιτικής, όπως η αξιοποίηση επιχορηγήσεων για αναβάθμιση (π.χ. πόροι του Εξοικονομώ κατ’ οίκον ή του Ταμείου Ανάκαμψης για ανακαίνιση) και η διασύνδεση με επιδόματα ενοικίου (για την υποστήριξη νοικοκυριών με περιορισμένες οικονομικές δυνατότητες ή για την ενίσχυση του εισοδήματος νοικοκυριών που βρίσκονται περιστασιακά σε δυσχέρεια και δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στις στεγαστικές τους δαπάνες).
• Ένα πλαίσιο για την καλύτερη διαμεσολάβηση μεταξύ ιδιοκτητών/ριών και ενοικιαστών/ριών, όπως η νομική συμβουλευτική και νομική αρωγή σε δικαστικές διαμάχες, η τεχνική υποστήριξη, η επίλυση συγκρούσεων, η διερμηνεία, οι εξατομικευμένες υποστηρικτικές υπηρεσίες για ευάλωτες ομάδες κα.

Γ. Υποστήριξη και προστασία των ενοικιαστών/στριών

Αντίστοιχα, χρειάζεται να διαμορφωθεί και ένα πλαίσιο υποστήριξης και προστασίας των ενοικιαστών/στριών. Με δεδομένο ότι στην Ελλάδα οι ενοικιαστές και οι ενοικιάστριες έχουν πολύ μικρή/αδύναμη εκπροσώπηση ενώ απουσιάζουν εργαλεία και μηχανισμοί παρακολούθησης, τεκμηρίωσης και παρέμβασης στην ενοικιαζόμενη κατοικία, χρειάζεται:

• Η καλύτερη παρακολούθηση του τομέα με τη δημιουργία ενός Παρατηρητηρίου Κατοικίας και τη δημιουργία ενός δείκτη εύλογων τιμών ενοικίου.
• Η δημιουργία υπηρεσιών υποστήριξης και πιο συγκεκριμένα: i) ευαισθητοποίηση και ενημέρωση σχετικά με τα δικαιώματα και υποχρεώσεις ενοικιαστών/ριών και ιδιοκτητών/ριών, ii) θέσπιση ελάχιστων προδιαγραφών καταλληλότητας κατοικίας προς μίσθωση και ελεγκτικοί μηχανισμοί, iii) θέσπιση του θεσμού του «Συνηγόρου των ενοικιαστών/ριών», iv) πλαίσιο διαβούλευσης και συμμετοχής των ενοικιαστών/ριών και των ιδιοκτητών/ριών στην αξιολόγηση και διαμόρφωση του θεσμικού πλαισίου και των εργαλείων πολιτικής και v) πρόγραμμα υποστήριξης νοικοκυριών από την Τοπική Αυτοδιοίκηση για την έκτακτη και προσωρινή στήριξη νοικοκυριών που βρίσκονται σε οικονομική δυσχέρεια.

2. Ρύθμιση βραχυχρόνιας μίσθωσης / Airbnb

Η απουσία προτάσεων για τη ρύθμιση της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτων μέσω πλατφορμών στη δέσμη μέτρων της κυβέρνησης, από μόνη της σηματοδοτεί ένα μεγάλο κενό. Μία τέτοια απουσία δημιουργεί ανυπέρβλητα προβλήματα στην αντιμετώπιση της στεγαστικής επισφάλειας, αφού οι δυσλειτουργίες που έχουν παρουσιαστεί στην αγορά ενοικιαζόμενης στέγης τα τελευταία χρόνια, υποδεικνύουν την απουσία ρύθμισης στη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων ως έναν βασικότατο παράγοντα.

Ο μηχανισμός μέσω του οποίου επιδρά η επέκταση της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης στα ενοίκια είναι απλός. Εξαιτίας της μεγαλύτερης κερδοφορίας της πρακτικής αυτής, περισσότεροι/ες ιδιοκτήτες/ριές επιλέγουν να αποσύρουν τα ακίνητά τους από την αγορά μακροπρόθεσμης μίσθωσης (κλασικό ενοίκιο) και να τα εντάξουν σε αυτήν, με αποτέλεσμα να μειώνεται η προσφορά ακινήτων προς ενοικίαση ενώ η ζήτηση παραμένει σταθερή -είτε σε κάποιες περιπτώσεις αυξάνεται- και κατά συνέπεια οι τιμές των ακινήτων προς ενοικίαση αυξάνονται.

Το φαινόμενο αυτό έχει συγκεκριμένα γεωγραφικά χαρακτηριστικά όπως έχει αναλυθεί στο κείμενο των Δ. Μπαλαμπανίδη και Ε. Παπατζανή τον Φεβρουάριο του 2022 για το Eteron, αφού πόλεις και περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος παρουσιάζουν έντονη συγκέντρωση ακινήτων σε βραχυπρόθεσμη μίσθωση (Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Κρήτη, νησιά). Άλλωστε τα πρόσφατα γεγονότα που έχουν δει το φως της δημοσιότητας με τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν εκπαιδευτικοί, γιατροί και φοιτητές/ριες για να βρουν στέγη σε αυτές τις περιοχές συνδέονται γραμμικά με αυτή την τάση. Στο ίδιο κείμενο, οι συγγραφείς επισημαίνουν και ένα άλλο σημαντικό χαρακτηριστικό της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης: την τάση προς συγκεντροποίηση των ακινήτων σε επιχειρήσεις που διαχειρίζονται τα ακίνητα, με αποτέλεσμα αυτές να αποκτούν μεγάλη διαπραγματευτική ισχύ στη διαμόρφωση των τιμών, ενώ παράλληλα τίθενται και ζητήματα διανομής της υπεραξίας που δημιουργεί η βραχυπρόθεσμη μίσθωση.

Όπως αναφέρουν χαρακτηριστικά οι Δ. Μπαλαμπανίδης και Ε. Παπατζανή, “οι οικοδεσπότες που καταχωρούν στην πλατφόρμα (AirBnB) περισσότερα από δύο ακίνητα αυξάνονται διαρκώς (αγγίζοντας πια το 62,5%), ενώ ταυτόχρονα δραστηριοποιούνται στην Airbnb αγορά όλο και περισσότερες εταιρείες διαχείρισης, που φτάνουν να συγκεντρώνουν δεκάδες ακίνητα’’.²

Σύμφωνα με δημοσιεύματα στον Τύπο, η κυβέρνηση επέλεξε να μην θέσει το δάχτυλο “επί τω τύπω των ήλων” στο θέμα της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης εξαιτίας της έλλειψης σταθερότητας στην αγορά αυτή. Όμως από την μία η έλλειψη σταθερότητας οφείλεται κυρίως στην πανδημία που επηρέασε ολόκληρο τον κλάδο του τουρισμού, ενώ από την άλλη η μη ρύθμιση είναι καθοριστική για περαιτέρω αυξητικές πιέσεις στα ενοίκια.

Τί μπορεί να γίνει;

Στο “Κείμενο πολιτικής: Για το δικαίωμα στην οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία” που δημοσίευσε η ερευνητική ομάδα του Eteron τον Ιούνιο του 2022 αναφέρεται χαρακτηριστικά ένα μίγμα δράσεων για το συγκεκριμένο θέμα (σελ. 70-71). Ανάμεσα σε άλλα:

• Να εκδοθεί η ΚΥΑ που προβλέπεται από τον Ν. 4472/2017, σύμφωνα με την οποία «μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής: α) Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των 2 ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος, και, β) Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος» (Ν. 4472/2017, άρθρο 84, παρ. 8). Η ΚΥΑ αυτή χρειάζεται αναπροσαρμογές όχι μόνο στη βάση των νέων δεδομένων της αυξημένης εμπλοκής εταιρειών διαχείρισης στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά και με βάση την αποτελεσματικότητα των ρυθμίσεων που προτείνει. Για παράδειγμα, το όριο των 90 ημερών χρειάζεται εκ νέου επεξεργασία καθώς η πρακτική της μακροχρόνιας μίσθωσης για μερικούς μόνο μήνες ενός έτους που έχει παρατηρηθεί σε ορισμένες τουριστικές περιοχές της χώρας δημιουργεί ήδη προβλήματα για τους μακροχρόνια εκμισθωτες (με περιπτώσεις εξώσεων κατά τους καλοκαιρινούς μήνες που ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να μισθώσει το ακίνητο στην βραχυχρόνια μίσθωση). Αντ’ αυτού, προτείνεται:
• Να υιοθετηθούν πιο αυστηρά, γεωγραφικά προσδιορισμένα, μέτρα σε περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα και περιορισμένο οικιστικό απόθεμα προς μακροχρόνια μίσθωση. Αυτές οι περιοχές μπορεί να είναι είτε ολόκληρες μικρές πόλεις και νησιά, είτε, στην περίπτωση των μεγάλων αστικών κέντρων, συγκεκριμένες γειτονιές τους, που το πρόβλημα της αδυναμίας πρόσβασης σε ενοικιαζόμενη κατοικία έχει ενταθεί ιδιαίτερα. Σε περιοχές με μεγαλύτερο διαθέσιμο απόθεμα και μειωμένη τουριστική δραστηριότητα, μπορούν να διατηρηθούν τα επίπεδα των βραχυχρόνιων μισθώσεων ή και να διαφοροποιηθούν κατά περίπτωση, ενταγμένα βέβαια σε ένα συνολικότερο σχέδιο και για τον τουρισμό (βλ. σημείο 7).
• Να υιοθετηθούν διακρίσεις σε ό,τι αφορά τη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων μεταξυ εταιρειών και ιδιωτών που εμπλέκονται, και αντίστοιχα διαφορετικά μέτρα ανά περίπτωση.
• Να υιοθετηθούν μέτρα ρύθμισης της συνύπαρξης στις πολυκατοικίες όπου αναπτύσσονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, μεταξύ των μόνιμων κατοίκων και της τουριστικής χρήσης των διαμερισμάτων, με επίκεντρο την ασφάλεια της πολυκατοικίας, τη χρήση των υποδομών, τον σεβασμό στις ανάγκες των μόνιμων κατοίκων.
• Να υπάρχει συνεχής παρακολούθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και έλεγχος των χρήσεων των ακινήτων ανά περιοχές της χώρας ώστε οι παραπάνω ρυθμίσεις και περιορισμοί να μπορούν να προσαρμόζονται γεωγραφικά, αλλά και σε ένταση, όταν υπάρχει ανάγκη.
• Οι παραπάνω ρυθμίσεις να ενταχθούν σε ένα συνολικότερο στρατηγικό σχέδιο όχι μόνο για την οικονομικά προσιτή κατοικία αλλά και τον βιώσιμο τουρισμό συνδυαστικά, με σκοπό την αποφυγή των συνθηκών «υπερτουρισμού» που ήδη επικρατούν σε περιοχές της χώρας.

3. Αξιοποίηση πόρων Ταμείου Ανάκαμψης

Μία από τις μεγάλες δυσκολίες για την εφαρμογή μιας συγκροτημένης εθνικής στεγαστικής πολιτικής είναι ότι απαιτεί την ύπαρξη σημαντικών χρηματοδοτικών πόρων και υψηλών δημόσιων δαπανών. Οι επενδύσεις που απαιτούνται για την κατασκευή ή την ανακαίνιση κτιρίων, ο συνδυασμός φορολογικών κινήτρων, οι εγγυήσεις στο τραπεζικό σύστημα κοκ, ανεβάζουν σημαντικά τον χρηματοδοτικό πήχυ. Ειδικά σε χώρες όπως η Ελλάδα, με δημοσιονομική στενότητα το πρόβλημα αυτό γίνεται εντονότερο.

Η εφαρμογή του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, ύψους περίπου 800 δις ευρώ, για να αντιμετωπιστεί η ύφεση που προκάλεσε η πανδημία σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης αποτέλεσε μία εντυπωσιακή κινητοποίηση πόρων προς τα κράτη-μέλη και μία σπουδαία ευκαιρία να επανασχεδιαστούν εθνικές προτεραιότητες και να αντιμετωπιστούν δομικά ζητήματα.

Το ελληνικό σχέδιο αφορά συνολικά σε 30,5 δισ ευρώ (17,8 δισ ευρώ σε επιχορηγήσεις και 12,7 δισ ευρώ σε δάνεια).

Από αυτά κατευθύνονται στην εξασφάλιση οικονομικά προσιτής κατοικίας μόνο 1,3 εκατ. Ευρώ, ένα εντυπωσιακά μικρό ποσοστό του συνολικού προγράμματος, μαρτυρώντας ότι είτε μέχρι το καλοκαίρι του 2021 που εγκρίθηκε το ελληνικό σχέδιο, το ζήτημα της στέγασης δεν υπήρχε στην ατζέντα της κυβέρνησης, είτε ότι για κάποιο λόγο το Ταμείο Ανάκαμψης δεν θεωρήθηκε στρατηγική ευκαιρία για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.

Το ελληνικό σχέδιο προβλέπει ότι αυτά τα 1,3 εκατ. ευρώ θα χρηματοδοτήσουν την ανακαίνιση 100 διαμερισμάτων (70 στην Αθήνα και 30 στη Θεσσαλονίκη) που οι ιδιοκτήτες θα επιλέξουν να τα νοικιάσουν σε ευάλωτα νοικοκυριά με χαμηλό ενοίκιο σε συνεργασία με την τοπική αυτοδιοίκηση.

Για να έχουμε μία σύγκριση των αντίστοιχων προγραμμάτων άλλων ευρωπαϊκών χωρών, παρακάτω παρουσιάζουμε πως επέλεξαν να αξιοποίησουν το Ταμείο Ανάκαμψης για να ενισχύσουν την οικονομικά προσιτή στέγαση άλλες 8 ευρωπαϊκές χώρες:

• Η Πορτογαλία σχεδίασε το υψηλότερο πρόγραμμα για την στέγαση μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης ύψους 2,3 δις ευρώ το οποίο χωρίζεται σε 6 δράσεις διαφορετικού χαρακτήρα και στόχευσης. Ανάμεσα στους στόχους του προγράμματος είναι η δημιουργία 12.000 διαμερισμάτων που θα αποδοθούν με χαμηλό ενοίκιο, αυξάνοντας το οικιστικό απόθεμα.
• Η Ισπανία χρηματοδοτεί ένα πρόγραμμα κατασκευής οικονομικά προσιτής κατοικίας ύψους 1 δις ευρώ με σκοπό την κατασκευή και απόδοση τουλάχιστον 20.000 διαμερισμάτων σε περιοχές που αντιμετωπίζουν τα πιο σοβαρά προβλήματα στέγασης και ενοικίου.
• Η Ιταλία έχει σχεδιάσει ένα πρόγραμμα 175 εκατ. Ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης που θα συμπληρωθεί με εθνικούς πόρους και άλλα χρηματοδοτικά εργαλεία για την κατασκευή οικονομικά προσιτών κατοικιών και την παροχή υπηρεσιών σε ανθρώπους που αντιμετωπίζουν στεγαστικά προβλήματα. Οι κοινωνικές κατηγορίες που θα επωφεληθούν είναι οι νέοι/ες, τα άτομα με αναπηρία και οι ηλικιωμένοι/ες που αντιμετωπίζουν δυσκολίες.
• Η Σουηδία θα χρηματοδοτήσει με 1,2 δις από το Ταμείο Ανάκαμψης τα υπάρχοντα προγράμματα κοινωνικής κατοικίας και θα ανανεώσει το οικιστικό απόθεμα που διατίθεται με ελεγχόμενο ενοίκιο ώστε να είναι κοινωνικά και οικονομικά προσιτό.
• Η Ρουμανία θα χρηματοδοτήσει το Εθνικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης με σκοπό την μείωση των χωρικών και περιφερειακών ανισοτήτων με 288 εκατ. Ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης. Με αυτά τα χρήματα θα κατασκευαστούν νέες κατοικίες για κοινωνική στέγαση, φοιτητικές εστίες και διαμερίσματα που θα προορίζονται για γιατρούς και εκπαιδευτικούς σε απομακρυσμένες περιοχές.
• Η Λετονία θα χρηματοδοτήσει με 42,9 εκατ. Ευρώ ένα πρόγραμμα κατασκευής και ανακαίνισης κοινωνικής κατοικίας (700 διαμερίσματα) καθώς και στοχευμένες δράσεις που αφορούν τους/τις ηλικιωμένους/ες.
• Το Λουξεμβούργο θα χρηματοδοτήσει με 48 εκατ. Ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης το εθνικό πρόγραμμα ύψους 51 εκατ. Ευρώ για την κατασκευή οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης στέγης, με σκοπό την κατασκευή 2.200 διαμερισμάτων μέχρι το 2025, εκ των οποίων τα 1700 θα έχουν ελεγχόμενο, οικονομικά προσιτό ενοίκιο.
• Η Σλοβενία θα χρηματοδοτήσει με 60 εκατ. Ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης το εθνικό πρόγραμμα κατασκευής ενοικιαζόμενης στέγης (συνολικού ύψους 400 εκατ. ευρώ) με σκοπό την κατασκευή διαμερισμάτων με χαμηλό ενοίκιο για νέους/ες, ευάλωτες ομάδες (πχ. Ρομά), θύματα ενδοοικογενειακής βίας. Σκοπός είναι η κατασκευή 5.000 τέτοιων διαμερισμάτων ως το 2026.

Από τα παραπάνω συμπεραίνουμε πως χώρες που αντιμετωπίζουν σοβαρά ζητήματα με τη στέγαση επιλέγουν να αξιοποιήσουν το Ταμείο Ανάκαμψης ως στρατηγικό εργαλείο για την χρηματοδότηση των προγραμμάτων τους, κάτι που δεν ισχύει για την Ελλάδα. Η σύγκριση των πόρων από το Ταμείο Ανάκαμψης γίνεται ακόμα πιο δυσμενής για την χώρα μας αν συγκριθεί σε σχέση με τις άλλες χώρες με βάση πληθυσμιακά κριτήρια.

4. Επιπλέον κανόνες για τη Golden Visa

Στο πλαίσιο της δέσμης μέτρων που παρουσίασε η κυβέρνηση για τη στέγαση, αυξήθηκε το όριο επένδυσης για απόκτηση άδειας διαμονής για πολίτες τρίτων χωρών (εκτός Ε.Ε.) από 250.000 ευρώ σε 500.000 ευρώ.

Το επενδυτικό αυτό σχήμα, πέραν της ηθικής κριτικής που δικαιολογημένα έχει δεχτεί, αφού δίνει τη δυνατότητα να εμπορεύονται οι άδειες διαμονής σε πλούσιους κατοίκους τρίτων χωρών τη στιγμή που ακολουθείται μια σκληρή -και παράνομη σε πολλές περιπτώσεις- μεταναστευτική πολιτική, ταυτόχρονα διατρέχει τον κίνδυνο να αποτελέσει ένα μεγάλο παράθυρο ευκαιρίας για νομιμοποίηση παράνομων εσόδων.

Την ίδια στιγμή έχει δυσμενή επίπτωση στην αγορά κατοικίας αφού οι αγορές ακινήτων στην Ελλάδα μέσω του σχήματος αυτού, αυξάνουν τις τιμές των ακινήτων, ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις τα ακίνητα αυτά δε διατίθενται στην αγορά ενοικιαζόμενης στέγης. Μειώνουν επομένως την προσφορά ακινήτων προς ενοικίαση με αποτέλεσμα την αύξηση των ενοικίων.

Αξίζει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με δημοσιευμένη μελέτη, ενώ στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες που εφαρμόζεται αυτό το επενδυτικό σχήμα, η επίπτωση στην αγορά ακινήτων είναι επουσιώδης, η Ελλάδα αποτελεί ακραία εξαίρεση, αφού η αγορά ακινήτων στην χώρα μας σύμφωνα με τα στοιχεία επικαθορίζεται σημαντικά από τις επενδύσεις με σκοπό την απόκτηση της golden visa. Σύμφωνα με αυτή την μελέτη, το 2018, οι συναλλαγές με σκοπό την απόκτηση golden visa στην Ελλάδα αποτελούσαν το 35,9% των συνολικών συναλλαγών στην ελληνική αγορά ακινήτων, με ό,τι συνεπάγεται αυτό για τις πιέσεις στην τελευταία.³ Την ίδια χρονιά, οι συναλλαγές για golden visa στην Πορτογαλία αποτελούσαν μόνο το 2,9% των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων της χώρας.

Εκ πρώτης όψεως, το μέτρο της αύξησης του ορίου επένδυσης για την απόκτηση golden visa αναγνωρίζει επιτέλους τη δυσμενή επίπτωση των επενδυτικών αυτών σχημάτων στην αγορά κατοικίας και αυξάνει το όριο.

Όμως η αύξηση του ορίου, χωρίς άλλα κριτήρια, μπορεί να αποδειχθεί προβληματική. Ο λόγος είναι ότι με δεδομένη την μεγάλη ρευστότητα που υπάρχει σε πολίτες τρίτων χωρών, αλλά και της διαρκούς ανάγκης νομιμοποίησης εσόδων, η αύξηση του ορίου μπορεί απλώς να αυξήσει τις αγορές ακινήτων στην χώρα μας, αφού το όριο λειτουργεί αθροιστικά για τις επενδύσεις αυτές. Έτσι κάποιος μπορεί αντί να αγοράσει ένα ακίνητο των 250.000 ευρώ, να αγοράσει δύο ακίνητα των 250.000 ευρώ, επιτείνοντας τη δυσλειτουργία στην αγορά ακινήτων. Με άλλα λόγια αν η ζήτηση για αγορά ακινήτων για απόκτηση golden visa αποδειχθεί ανελαστική (που υπάρχουν βάσιμοι λόγοι να το πιστεύουμε) το αποτέλεσμα μπορεί να είναι το αντίθετο από το επιθυμητό.

Τί μπορεί να γίνει;

Σε κάθε περίπτωση το μέτρο της αύξησης του ορίου απόκτησης της golden visa θα έπρεπε να συνοδευτεί από επιπλέον ρυθμίσεις που θα διασφαλίζουν ότι θα σταματήσει να αποτελεί παράγοντα ενίσχυσης των αυξητικών τάσεων στην αγορά κατοικίας.

Υπάρχουν πολλοί τρόποι για να επιτευχθεί κάτι τέτοιο:

• Η συνολική κατάργηση της Golden Visa για επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα.
• Η γεωγραφική εξειδίκευση των περιορισμών ώστε να προστατευτούν περιοχές που δέχονται ήδη σημαντικές πιέσεις, όπως π.χ. κάνει η Πορτογαλία, η οποία έχει απαγορεύσει αυτές τις πρακτικές στα μεγάλα αστικά κέντρα (Λισαβόνα και Πόρτο) και σε ορισμένες τουριστικές περιοχές. Το παράδειγμα της Πορτογαλίας χρησιμοποιήθηκε ως καλή πρακτική ρύθμισης της συγκεκριμένης επενδυτικής ευκαιρίας από τον Υπουργό Επικρατείας Α. Σκέρτσο, στις 15/09/22, για την εξειδίκευση των μέτρων για τη στέγαση, χωρίς εντούτοις να υπάρχει αναφορά στους επιπλέον περιορισμούς που έβαλε η χώρα για τη ρύθμιση της Golden Visa.
• Εργαλεία ενίσχυσης της διαφάνειας αυτών των επενδύσεων, ώστε να διασφαλίζουν ότι οι επενδύσεις αυτές θα έχουν ταυτότητα, επιτρέποντας στο κράτος να παρέμβει συγκεκριμένα και αποτελεσματικά,
• Καθορισμός των επιτρεπόμενων χρήσεων (π.χ. μόνο ιδιοκατοίκηση και όχι αξιοποίηση οικιστικού ακινήτου για φιλοξενία τουριστών).

5. Κοινωνική Οικονομία

Μια σημαντική, δομική έλλειψη στις κυβερνητικές προτάσεις για τη στεγαστική πολιτική που θα μπορούσε να μειώσει αποτελεσματικά τα ενοίκια και να δημιουργήσει ένα νέο παράδειγμα είναι η παντελής απουσία της κοινωνικής οικονομίας, του λεγόμενου “τρίτου τομέα” σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά πρότυπα.

Ας πάρουμε για παράδειγμα την εξαγγελία της κυβέρνησης για τη λεγόμενη “κοινωνική αντιπαροχή”. Σύμφωνα με αυτό το μέτρο θα παραχωρούνται ακίνητα του Δημοσίου σε ιδιώτες κατασκευαστές με στόχο να κατασκευάσουν, με δικά τους έξοδα, σύγχρονα κτίρια κατοικίας, στα οποία θα έχουν την υποχρέωση να μισθώνουν το 50% με χαμηλά ενοίκια σε νέους δικαιούχους και να αξιοποιούν εμπορικά τα υπόλοιπα.

Το μέτρο -πέραν της οποιασδήποτε άλλης κριτικής- είναι αμφίβολης αποτελεσματικότητας, αφού ο τελικός προσδιορισμός του λεγόμενου “χαμηλού” ενοικίου για το 50% των διαμερισμάτων θα είναι προϊόν διαπραγμάτευσης μεταξύ των κατασκευαστικών εταιρειών και των εταιρειών real estate με τους θεσμικούς φορείς. Η παραχώρηση της κατασκευής και της διαχείρισης αυτών των κατοικιών στον κερδοσκοπικό τομέα, μειώνει την κοινωνική αποτελεσματικότητα του μέτρου αυτού. Παράλληλα, η αξιοποίηση του υπόλοιπου 50% των νέων διαμερισμάτων με εμπορικά, κερδοσκοπικά κριτήρια λειτουργεί ως κίνητρο για τις κατασκευαστικές εταιρίες να αναπληρώσουν το χαμένο κέρδος από το “χαμηλό” ενοίκιο στο υπόλοιπο 50%, μειώνοντας εκ του αποτελέσματος τη δυναμική του μέτρου.

Τί μπορεί να γίνει;

Σε αυτή την περίπτωση η ύπαρξη ενός θεσμικά κατοχυρωμένου στεγαστικού τομέα περιορισμένου κέρδους ή ακόμα και μη-κερδοσκοπικού, ενταγμένου στο υπάρχον θεσμικό πλαίσιο της Κοινωνικής και Αλληλέγγυας Οικονομίας, θα έδινε τη δυνατότητα να υπάρχουν οι απαραίτητες δικλείδες ότι το σύνολο των νέων διαμερισμάτων θα μπορούσε να διατεθεί με πραγματικά χαμηλό ενοίκιο, που θα αντανακλά τα πραγματικά κόστη κατασκευής, συντήρησης και διαχείρισης των νέων διαμερισμάτων. Εξάλλου, στον πυρήνα μιας τέτοιας επιλογής θα ήταν ότι η πρόσβαση στην αξιοπρεπή στέγαση αποτελεί κοινωνικό αγαθό και δικαίωμα, και όχι επενδυτικό προϊόν και όχημα κερδοσκοπίας και πλουτισμού.

Κάτι τέτοιο θα είχε πολλαπλασιαστικά οφέλη στην αγορά ενοικιαζόμενης στέγης αφού θα μπορούσε να πιέσει προς τα κάτω το ύψος των ενοικίων σε συγκεκριμένες περιοχές και να λειτουργήσει “ανταγωνιστικά” προς όσους αντλούν σημαντικές υπεραξίες από τα υψηλά ενοίκια σε βάρος των ενοικιαστών/ριών. Αυτό θα ήταν μία τομή στην αγορά ενοικιαζόμενης στέγης που θα προωθούσε ένα νέο παράδειγμα στεγαστικής πολιτικής.

Δύο είναι τα βασικά πλεονεκτήματα που καθιστούν την πρόταση αυτή απολύτως ρεαλιστική.

Πρώτον, ο στεγαστικός τομέας περιορισμένου κέρδους ή ακόμα και ο μη-κερδοσκοπικός αποτελούν μία πραγματικότητα σε πολλές χώρες της Ευρώπης και λειτουργούν με τρόπο που διασφαλίζουν την κοινωνικά προσιτή στέγη αλλά και μία πιο δίκαιη διανομή του εισοδήματος. Η περίπτωση της Αυστρίας είναι ίσως η πιο χαρακτηριστική στον τομέα αυτό, με πολύ σημαντικές θετικές επιπτώσεις για την κοινωνία και την οικονομία. Η έρευνα του Ινστιτούτου Οικονομικών Αναλύσεων της Αυστρίας για το συγκεκριμένο θέμα τον Μάρτιο του 2021 είναι χαρακτηριστική.

Δεύτερον, η ανάπτυξη της Κοινωνικής και Αλληλέγγυας Οικονομίας στην χώρα μας τα τελευταία χρόνια αποτελεί πραγματικότητα. Όλο και περισσότερες κοινωνικές επιχειρήσεις και συνεταιρισμοί δραστηριοποιούνται σε διάφορους τομείς, δικτυώνονται, βρίσκουν χρηματοδοτικά εργαλεία και αναπτύσσονται στο πλαίσιο της κοινωνικής επιχειρηματικότητας. Με δεδομένο το νομικό πλαίσιο που υπάρχει και την εμπειρία που έχει κερδηθεί, η στήριξη του κλάδου αυτού στον τομέα της οικονομικά προσιτής στέγασης θα μπορούσε να δημιουργήσει πολλαπλασιαστικά οφέλη στην χώρα μας. Αν αυτή η στήριξη, συνδεόταν με το Ταμείο Ανάκαμψης και άλλα χρηματοδοτικά εργαλεία με την αρωγή των αρμόδιων αρχών, θα μπορούσαμε να έχουμε αλλαγή παραδείγματος στη στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα.

6. Θεσμική υποστήριξη/συντονισμός

Ένα σημαντικό πρόβλημα της δέσμης μέτρων για τη στέγαση που εξήγγειλε η κυβέρνηση είναι η απουσία καλά οργανωμένων θεσμών που θα συντονίζουν τις δράσεις για τη στέγαση, θα συγκεντρώνουν στοιχεία, θα εκπονούν αναλύσεις και προβλέψεις που θα βοηθούν στην αξιολόγηση των ακολουθούμενων πολιτικών και θα ανακατευθύνουν τις δράσεις σε συνάρτηση με την κοινωνική πραγματικότητα.

Σήμερα τον ρόλο αυτό καλείται να καλύψει η Δημόσια Υπηρεσία Απασχόλησης (ΔΥΠΑ), ο πρώην ΟΑΕΔ που υπάγεται στο Υπουργείο Εργασίας. Ιστορικά στην χώρα μας το Υπουργείο αυτό είχε στο χαρτοφυλάκιό του τα ζητήματα που αφορούν την κοινωνική προστασία και τις κοινωνικές πολιτικές. Όμως είναι εύλογο να δημιουργεί αμφιβολίες κατά πόσο ένας δημόσιος οργανισμός όπως η ΔΥΠΑ μπορεί ανάμεσα σε άλλες υποχρεώσεις της να παίξει τον βασικό ρόλο στον σχεδιασμό, υλοποίηση και αξιολόγηση της στεγαστικής πολιτικής.

Η αίσθηση ότι οι εξαγγελίες γίνονται χωρίς να βασίζονται σε μελέτες που να εξετάζουν τις εξελίξεις των τιμών στην αγορά κατοικίας ανά περιοχή, τις τάσεις στα ενοίκια ανά περιοχή, τις επιπτώσεις των πρόσφατων αλλαγών στην αγορά κατοικίας λόγω της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ή της golden visa, τις επιπτώσεις των χωροταξικών αλλαγών στα σχέδια πόλης, τις οικονομικές και κοινωνικές παραμέτρους που ορίζουν το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, δημιουργούν αμφιβολίες για την αποτελεσματικότητα της στεγαστικής πολιτικής που εξαγγέλθηκε.

Τί μπορεί να γίνει;

Είναι απαραίτητη η θεσμοθέτηση ενός αρμόδιου φορέα (με τη μορφή ερευνητικού οργανισμού) που να συλλέγει και να αναλύει στοιχεία και να αξιολογεί τις πολιτικές στην στέγαση, σε συνεργασία με τα ανώτατα εκπαιδευτικά ιδρύματα και την τοπική αυτοδιοίκηση.

Επιπλέον, είναι σημαντικό να υπάρξει ένα ενιαίο θεσμικό κέντρο που να έχει την ευθύνη της στεγαστικής πολιτικής, όχι ως πάρεργο, αλλά ως κεντρικό στόχο με σκοπό την εκπόνηση εθνικής στεγαστικής πολιτικής που θα εξειδικεύεται ανά γεωγραφική περιοχή και ανά κοινωνική κατηγορία, ενώ ταυτόχρονα θα μπορεί να συγκεντρώνει πόρους από διαφορετικά χρηματοδοτικά εργαλεία που σήμερα είναι διάσπαρτα. Η ίδρυση ενός Υπουργείου αρμόδιου για τη στεγαστική πολιτική που εξήγγειλε πριν μερικούς μήνες ο Πρωθυπουργός θα ήταν σημαντική προς μία τέτοια κατεύθυνση, κάτι που έλειπε από την πρόσφατη δέσμη μέτρων που ανακοινώθηκαν τελικά.

Επίλογος

Θα έπρεπε να είναι πλέον κοινός τόπος, ότι το πρόβλημα της στέγασης στη χώρα και δη εκείνο στον ενοικιαζόμενο τομέα, απαιτεί πολιτικές που θα βάλουν κανόνες και προϋποθέσεις σε μια διαχρονικά αρρύθμιστη αγορά, θα δώσουν στο δημόσιο και την κοινωνία εργαλεία ικανά να συνεισφέρουν στην πιο ολοκληρωμένη παρακολούθηση των εξελίξεων, θα λειτουργήσουν προστατευτικά για τις ολοένα και πιο διευρυμένες ευάλωτες κοινωνικές ομάδες και θα δημιουργήσουν ένα πλαίσιο που θα επιτρέψει τη δραστηριοποίηση φορέων κοινωνικής οικονομίας στην ανέγερση και διαχείριση κατοικιών.

Δυστυχώς όμως, τα μέτρα της κυβέρνησης περισσότερο δε χαράσσουν έναν άλλο δρόμο, από αυτόν που έχει οδηγήσει την κοινωνία σε συνθήκες έντονης στεγαστικής επισφάλειας. Η αγορά παραμένει σε μεγάλο βαθμό αρρύθμιστη, ενώ τα προτεινόμενα μέτρα εστιάζουν και πάλι στην ιδιοκατοίκηση, την οικοδομική δραστηριότητα και τον στεγαστικό δανεισμό. Την ίδια ώρα το δημόσιο παραμένει ουσιαστικά αμέτοχο, καθώς η κυβέρνηση φαίνεται να αγνοεί επιδεικτικά τον ρόλο που θα μπορούσαν και θα έπρεπε να παίξουν οι δημόσιοι φορείς στην υλοποίηση και διαχείριση των προτάσεων της. Υπό αυτό το πρίσμα και σε συνδυασμό με την παντελή απουσία έστω μιας αναφοράς στον ρόλο της κοινωνικής οικονομίας, είναι αδύνατο να πιστέψει κανείς/καμία ότι μέσω αυτών των μέτρων θα αλλάξουν τα κακώς κείμενα στο ζήτημα της στέγασης στη χώρα.

* O Άλκης Καφετζής είναι Συντονιστής του Project “Ενοίκια στα Ύψη | Η στεγαστική επισφάλεια σήμερα”.

Υποσημειώσεις

1. Κίνητρο που υιοθετείται στο ένα από τα δύο σχετικά μέτρα της κυβέρνησης, δημιουργώντας ερωτήματα για την απουσία του στο άλλο[↩]
2. Οι 5 μεγαλύτεροι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα που χρησιμοποιούνται στην βραχυπρόθεσμη μίσθωση κατέχουν 564 ακίνητα (Σεπτέμβριος 2022, πηγή Airdna) [↩]
3. Το πρόγραμμα golden visa πρόσθεσε στην εγχώρια κτηματαγορά 9.568 αγοραπωλησίες ακινήτων από το 2013 μέχρι το 2021. Πιο συγκεκριμένα, 1.035 αγοραπωλησίες ακινήτων το 2021, 938 το 2020, 3.535 το 2019, 1.833 το 2018, 959 το 2017, 488 το 2016, 421 το 2015, 338 το 2014 και 21 το 2013 (Πηγή: Υπουργείο Μεταναστευτικής Πολιτικής και Ασύλου). [↩]