Της Ντίνας Δασκαλοπούλου
Από το κλασικό σύνθημα «να μπούμε στα άδεια σπίτια, να βγούμε στους άδειους δρόμους» μέχρι τις φορολογικές πολιτικές που δοκιμάζει η Γαλλία, γίνεται σαφές πως δεν είναι η ανάγνωση ενός προβλήματος, η οπτική γωνία που θα επιλέξει να δει κανείς το ζήτημα της στέγης. Από ανθρώπινο δικαίωμα μέχρι προϊόν, η στέγη μπορεί να θεωρηθεί με πολλούς τρόπους, παραμένει ωστόσο πάντα μια βασική ανάγκη. Τα κενά ακίνητα και η αξιοποίησή τους μπορεί να είναι η απάντηση ωστόσο σε πολύ περισσότερες ερωτήσεις από όσες θέτει η στεγαστική κρίση, όπως ας πούμε η αποκέντρωση, η περιφερειακή ανάπτυξη, η ενδυνάμωση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης.
Ανοίγουμε λοιπόν τη συζήτηση για τα κενά ακίνητα, φωτίζοντας τα κενά στις πρωθυπουργικές εξαγγελίες και επιχειρώντας να σπείρουμε καινά δαιμόνια στην αγοραία αντίληψη για την κατοικία και τη στέγη.
Το παράδειγμα της Σικελίας
Περπατώντας ατέλειωτες ώρες στα σισιλιάνικα χωριά που μοιάζουν με πίνακες ζωγραφικής είναι αδύνατον να μη σου μπει έστω και για λίγο η ιδέα - ομολογώ πως το σκέφτηκα κι εγώ πριν από δύο χρόνια όταν βρέθηκα εκεί. Το νησί έκανε τον γύρο του κόσμου πριν από λίγα χρόνια όταν ξεκίνησε πιλοτικά προγράμματα που προσέφεραν στέγαση μόλις ενός δολαρίου σε όποιον το επιθυμούσε - φυσικά, ήταν πολύ καλό για να είναι αληθινό, αφού τα έξοδα εν τέλει ήταν πολύ περισσότερα, ωστόσο και πάλι έγινε πόλος έλξης για ανθρώπους από όλο τον κόσμο που βρήκαν στον ιταλικό Νότο έναν προορισμό ζωής. Σήμερα περπατώντας στα ελληνικά χωριά που βρίσκονται ακριβώς στην ευθεία από την άλλη πλευρά της θάλασσας, στην Πελοπόννησο, σκεφτόμουν το ίδιο ακριβώς. Τι θα μπορούσε να γίνει ώστε τα χωριά να ζωντανέψουν και το στεγαστικό πρόβλημα να λυθεί - η πρωτόλεια σκέψη μου ήταν πολύ απλοϊκή για να βγει αληθινή.
Πόσα είναι τελικά τα κτίρια που δεν κατοικούνται
 |
| Θ. Μαλούτας |
Η πρώτη απορία είναι πόσα ακριβώς είναι αυτά τα κενά ακίνητα που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν και τι ακριβώς λογίζεται ως κενό - ένα σπίτι εγκαταλελειμμένο; Κάποιο που δεν κατοικείται τα τελευταία -και πόσα;- χρόνια; Ο Θωμάς Μαλούτας είναι ομότιμος καθηγητής Κοινωνικής Γεωγραφίας στο Τμήμα Γεωγραφίας του Χαροκόπειου Πανεπιστημίου και θα μας καλύψει όσα κενά έχουμε για τα κενά.
Από πότε ξεκινά η καταγραφή των κενών κτιρίων και πώς διαμορφώνεται η εικόνα μέσα στον χρόνο;
Οι κενές κατοικίες καταγράφονται στις απογραφές κτιρίων της ΕΛΣΤΑΤ (πρώην ΕΣΥΕ) εδώ και πολλές δεκαετίες. Οι λόγοι που μια κατοικία χαρακτηρίζεται κενή (εξοχική, προς ενοικίαση ή πώληση, υπό κατεδάφιση ή για άλλο λόγο) καταγράφονται προσεγγιστικά αφού συχνά οι ιδιοκτήτες τους δεν είναι προσπελάσιμοι και δεν καταγράφονται στις απογραφές.
❝ Δεδομένου ότι δεν υπάρχει υπολογίσιμο απόθεμα δημόσιων κατοικιών, είναι μονόδρομος η προσφορά κινήτρων στους μικροϊδιοκτήτες να ανακαινίσουν και να αναβαθμίσουν ενεργειακά τα ακίνητά τους, με τη δέσμευση να τα διαθέσουν σε προσιτή τιμή στην αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης για ορισμένο διάστημα
Πού εντοπίζονται και πού ανήκουν;
Τα δεδομένα του 1991 έδειξαν ότι πολλές κενές κατοικίες (εγκαταλελειμμένες) συγκεντρώνονταν σε ορεινές περιοχές που είχαν χάσει τον πληθυσμό τους. Παράλληλα, μια άλλη μεγάλη ομάδα κενών κατοικιών (εξοχικές) χωροθετούνταν κοντά στα μεγάλα αστικά κέντρα και στα νησιά. Σύμφωνα με τα δεδομένα του 2011 (εκείνα του 2021 δεν είναι ακόμη διαθέσιμα), οι κενές κατοικίες στην Αττική συγκεντρώνονται κυρίως στις παράκτιες περιοχές (εξοχικές). Παράλληλα, όμως, εμφανίζονται για πρώτη φορά και στο κέντρο της πόλης.
Πώς θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για στεγαστικές πολιτικές;
Οι κενές κατοικίες θα μπορούσαν να αποτελέσουν σημαντικό πόρο για τη στεγαστική πολιτική. Ομως δεν είναι πανάκεια, ούτε εύκολα αξιοποιήσιμες. Οι περισσότερες είναι σε μεγάλη απόσταση από τις υφιστάμενες ανάγκες, ενώ μεγάλο μέρος τους έχει εποχική χρήση που δεν είναι εύκολο να συνδυαστεί με την κάλυψη των αναγκών που έχει δημιουργήσει η στεγαστική κρίση, η οποία στην Αθήνα συνδέεται με τη ραγδαία μετατροπή της κατοικίας από κοινωνικό δικαίωμα και αξία χρήσης σε επενδυτικό προϊόν. Το να συμβάλουν οι κενές κατοικίες στη λύση της στεγαστικής κρίσης προϋποθέτει συνεργασία της πολιτείας με τους κατόχους τους, η οποία να τους ωθεί να συμβάλουν στη λύση.
Δεδομένου ότι δεν υπάρχει υπολογίσιμο απόθεμα δημόσιων κατοικιών, είναι μονόδρομος η προσφορά κινήτρων στους μικροϊδιοκτήτες να ανακαινίσουν και να αναβαθμίσουν ενεργειακά τα ακίνητά τους, με τη δέσμευση να τα διαθέσουν σε προσιτή τιμή στην αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης για ορισμένο διάστημα. Τα κίνητρα θα είναι ελκυστικά εφόσον προσφέρουν στους μικροϊδιοκτήτες κεφάλαιο (επιδοτούμενη δανειοδότηση) για την ενεργειακή αναβάθμιση -που θα χρειαστεί να κάνουν αργά ή γρήγορα για να μπορούν να διατηρήσουν το ακίνητο στην αγορά ή να το μεταβιβάσουν- και χαμηλή αλλά ασφαλή απόδοση, σε σύγκριση με την εναλλακτική να επενδύσουν δικό τους κεφάλαιο (ή δάνειο με όρους αγοράς) και με τον κίνδυνο η επένδυσή τους να μην έχει την απόδοση που περιμένουν.
Η
αποτελεσματική αξιοποίηση των κενών κατοικιών απαιτεί μια συνολική και
σταθερή στεγαστική πολιτική με σχεδιασμό και πόρους. Τα στεγαστικά
προβλήματα δεν μπορούν πλέον να λύνονται από μόνα τους, όπως έμοιαζε να
γίνεται στην Ελλάδα στο παρελθόν, ενώ παράλληλα δεν μπορούν να λύνονται
ανεξάρτητα από τα άλλα προβλήματα που αντιμετωπίζουν όσες/οι θίγονται
περισσότερο από τη στεγαστική κρίση.
«Να δοθεί έμφαση πρώτα στο δημοτικό και δημόσιο απόθεμα»
 |
| Ν. Βράντσης |
Ο Νίκος Βράντσης είναι υποψήφιος διδάκτορας Κοινωνικής Γεωγραφίας στο Πανεπιστήμιο της Ουψάλα, ερευνητής στο «Ινστιτούτο για την κατοικία και την αστική έρευνα». Πριν από δύο χρόνια υπέγραψε μια μελέτη που πραγματοποίησε με την ομάδα HARTA (Housing Afortability in Real Terms Action), η οποία εκδόθηκε από το Iδρυμα Χάινριχ Μπελ και είναι εξαιρετικά ενδιαφέρουσα από τον τίτλο της κιόλας: «Το στεγαστικό παράδοξο στους μικρούς δήμους στην Ελλάδα». Και είναι ο κατάλληλος άνθρωπος για να μας λύσει τις απορίες για τη στέγη εκτός των αθηναϊκών τειχών.
Οι κάτοικοι των μεγάλων πόλεων πολλές φορές αγνοούμε τι συμβαίνει με τη στέγη στην περιφέρεια. Εσείς μελετήσετε μια μικρή πόλη, τι ανακαλύψατε εκεί;
Ξεκινήσαμε την έρευνά μας για τις κενές κατοικίες στον περιφερειακό Δήμο της Νάουσας μετά τις βίαιες αντιδράσεις που προκάλεσε η μετεγκατάσταση αιτούντων άσυλο από καμπ σε περιφερειακά ξενοδοχεία το 2019. Στον πυρήνα της αντίδρασης βρισκόταν ο ισχυρισμός ότι ο δήμος είχε «περιορισμένη φέρουσα ικανότητα» φιλοξενίας των ανθρώπων, δηλαδή έλλειψη πόρων και σπιτιών. Μια ομάδα ερευνητών με καταγωγή από τη Νάουσα προσπαθήσαμε να τεκμηριώσουμε ότι ο ισχυρισμός ήταν αβάσιμος. Θέλαμε να αποδείξουμε ότι, αν υπήρχε μια τοπική στεγαστική πολιτική που θα προσπαθούσε να ενεργοποιήσει το κενό απόθεμα, θα ωφελούσε όχι μόνο τους αιτούντες άσυλο αλλά τα μεγαλύτερα τμήματα του τοπικού πληθυσμού.
❝ Να σχεδιαστεί μια δημοτική κατασκευαστική πολιτική για να γίνονται οι αναγκαίες παρεμβάσεις στα σπίτια, και μια δημοτική πολιτική διανομής και χρήσης γης και κατοικίας σε δικαιούχους
Σύμφωνα με τα ευρήματά μας, στον Δήμο Νάουσας το 2019 υπήρχαν 3.058 άνεργοι. Η απασχόληση στον πρωτογενή και δευτερογενή τομέα έχει μειωθεί δραματικά, ενώ η μικρή αύξηση στον τριτογενή τομέα δεν υποκαθιστά τις απώλειες. Τα εισοδήματα έχουν μειωθεί δραστικά. Οι μικρές αγροτικές ιδιοκτησίες εγκαταλείπονται ή πωλούνται με αποτέλεσμα να παρατηρείται συγκεντροποίηση της γης. Η δημογραφική συρρίκνωση και η μετανάστευση του πληθυσμού αυξάνουν τον αριθμό των κατοικιών που μένουν κενές. Από το συνολικό κτιριακό απόθεμα των 15.140 κατοικιών, το 2011, 3.376 κατοικίες ήταν ανενεργές -το 1/5 του συνόλου-, ενώ ταυτόχρονα ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού αντιμετωπίζει στεγαστική ανασφάλεια.
Παρά το γεγονός ότι οι στατιστικές δείχνουν πως το 90% ιδιοκατοικεί και 10% ενοικιάζει, τα επίπεδα κρυφής αστεγίας και ενδοοικογενειακής βίας είναι υψηλά και παραμένουν αόρατα. Συνολικά, το 13,5% του συνολικού πληθυσμού αντιμετώπιζε περισσότερο ή λιγότερο οξείες μορφές στεγαστικών προβλημάτων, ενώ 56 άτομα ζούσαν σε συνθήκες ακραίας αστεγίας, καθώς δεν υπάρχει τοπική πολιτική για τους άστεγους. Τα προβλήματα αυτά δεν εντοπίζονται μόνο στον Δήμο Νάουσας αλλά σε όλους τους συρρικνούμενους περιφερειακούς δήμους στην Ελλάδα.
Γιατί είναι τόσο ακριβή η στέγη και στην επαρχία όπου -η αίσθηση τουλάχιστον είναι πως- υπάρχουν πολλά άδεια σπίτια;
Υπάρχουν χιλιάδες άδεια σπίτια στην επαρχία και θα συνεχίσουν να αυξάνονται. Η ανεργία έχει εκτοξευθεί, τα εισοδήματα έχουν συρρικνωθεί, τα μικρά αγροτεμάχια εγκαταλείπονται, οι νεότεροι πληθυσμοί μεταναστεύουν στα μεγαλύτερα αστικά κέντρα και η μεταναστευτική εκροή οδηγεί στην αύξηση των κενών σπιτιών. Αυτά τα σπίτια χρειάζονται μικρές ή μεγαλύτερες παρεμβάσεις για να διατεθούν προς πώληση ή ενοικίαση και οι ιδιοκτήτες συχνά δεν έχουν το κίνητρο ή τη δυνατότητα να κάνουν αυτές τις επενδύσεις. Ετσι παρά την ύπαρξη χιλιάδων κενών σπιτιών, λίγα είναι διαθέσιμα προς πώληση ή ενοικίαση. Αλλά υπάρχουν αρκετοί άνθρωποι που αναζητούν αξιοπρεπή κατοικία, είτε πρόκειται για τον τοπικό πληθυσμό που αναζητά καλύτερες κατοικίες είτε για μετακλητούς δημόσιους υπαλλήλους που χρειάζεται η πόλη (γιατρούς, δασκάλους). Η μικρή διαθεσιμότητα κατοικιών, παρά την ύπαρξη χιλιάδων κενών, οδηγεί σε μια τεχνητή αύξηση των τιμών, δυσανάλογη σε σχέση με τα μειωμένα εισοδήματα.
Η περιφέρεια έχει ολόκληρα χωριά σχεδόν ερημωμένα. Πώς θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν;
Χρειαζόμαστε αλλαγή παραδείγματος. Πρώτον, πρέπει να αποκτήσουμε σαφή εικόνα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των κενών κατοικιών και αγροτεμαχίων -αν ανήκουν σε ιδιώτες, σε θεσμικούς επενδυτές, σε ΝΠΔΔ- και να σχεδιαστούν παρεμβάσεις ανάλογα με το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Εμείς προτείνουμε να δοθεί έμφαση πρώτα στο δημοτικό και δημόσιο απόθεμα, να σχεδιαστεί μια δημοτική κατασκευαστική πολιτική για να γίνονται οι αναγκαίες παρεμβάσεις στα σπίτια, και μια δημοτική πολιτική διανομής και χρήσης γης και κατοικίας σε δικαιούχους.
Θα μπορούσε στην Ελλάδα να λειτουργήσει ένα πρόγραμμα σαν το 1$ houses της Σικελίας;
Η δική μας άποψη είναι ότι πρέπει να ανασύρουμε από το ξεχασμένο παρελθόν τα παραδείγματα μιας τοπικής στεγαστικής και κατασκευαστικής πολιτικής. Θέλουμε να υπάρχουν σπίτια υπό δημοτικό έλεγχο που ανακατασκευάζονται και διατηρούνται σε καλή κατάσταση από δημοτικές κατασκευαστικές επιχειρήσεις και διανέμονται σε δικαιούχους σε προσιτές ή και μηδενικές τιμές, σε αντιστοιχία με τα εισοδήματα με διαφανή τρόπο.
«Η κυβέρνηση σπαταλά πόρους σε προγράμματα που ενισχύουν την κερδοσκοπία»
Δήμητρα Σιατίτσα, διδάκτορας του Τομέα Πολεοδομίας ΕΜΠ, ερευνήτρια σε θέματα κατοικίας και πόλης
Πάνος Χατζηπροκοπίου, αναπληρωτής καθηγητής, Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης ΑΠΘ
Δ.Σ.:
Η κυβέρνηση εφαρμόζει ένα πακέτο χρηματοδοτικών προγραμμάτων που
αποτελεί όντως μια σημαντική δημόσια επένδυση στη μεταμνημονιακή
περίοδο, όμως βρίσκεται σε εντελώς λάθος κατεύθυνση, καθώς αναπαράγει
την κυρίαρχη νεοφιλελεύθερη λογική, χωρίς να λαμβάνει υπόψη της την
τρέχουσα συγκυρία. Η Ευρώπη συζητά πλέον για ένα νέο υπόδειγμα στην
πολιτική κατοικίας με ενισχυμένο ρόλο του Δημοσίου στη διαμόρφωση της
αγοράς και σύμπραξη με δημόσιους, δημοτικούς, κοινωνικούς και
συνεταιριστικούς φορείς. Εδώ η κυβέρνηση σπαταλά πεπερασμένους
πολύτιμους πόρους σε προγράμματα που υποδαυλίζουν τις τιμές, ενισχύουν
την κερδοσκοπία και υποσκάπτουν το δημόσιο συμφέρον και το κοινό καλό.
- Πώς μπορούν να αξιοποιηθούν τα κενά ακίνητα στο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής;
Δ.Σ.: Στην Ελλάδα, όπου δεν έχουμε καθόλου κοινωνική ενοικιαζόμενη κατοικία (κατοικίες που ανήκουν σε δήμους, σε δημόσιους, κοινωνικούς ή συνεταιριστικούς φορείς με οικονομικά προσιτό ενοίκιο), η αξιοποίηση του μεγάλου αριθμού κενών ακινήτων ως απάντηση στη στεγαστική κρίση μοιάζει αυτονόητη.
❝ Το πρώτο βήμα είναι να καταλάβουμε ποια/πού είναι τα κενά και γιατί παραμένουν κενά. Εδώ ο ρόλος των δήμων είναι κομβικός
Χονδρικά, μπορούμε να διακρίνουμε δύο διαφορετικά αφηγήματα για το πώς μπορούν να αξιοποιηθούν τα κενά. Η μία άποψη είναι πως η επανάχρηση των κενών ακινήτων μπορεί να γίνει βασικός άξονας για την κοινωνική στεγαστική πολιτική και την τοπική ανάπτυξη με στόχο τη δημιουργία σε βάθος χρόνου οικονομικά προσιτού και κοινωνικού αποθέματος. Για να γίνει αυτό απαιτούνται κατάλληλοι διοικητικοί μηχανισμοί, εξειδικευμένα εργαλεία παρέμβασης και κεντρικός ρόλος για την Τοπική Αυτοδιοίκηση, σε σύμπραξη με τους ιδιοκτήτες: ιδιώτες, Δημόσιο ή κοινωφελή ιδρύματα.
Κατά την άλλη άποψη, η ενεργοποίηση των κενών με οριζόντια -χρηματοδοτικά ή φορολογικά- κίνητρα θα συνεισφέρει στο έλλειμμα προσφοράς ενοικιαζόμενης και προς πώληση κατοικίας στην ελεύθερη αγορά και άρα θα συμπιέσει τις τιμές προς τα κάτω παρέχοντας περισσότερες ευκαιρίες για χαμηλότερου κόστους και καλής ποιότητας κατοικία. Αυτή είναι η προσέγγιση του προγράμματος «Ανακαινίζω-Νοικιάζω». Στο πλαίσιο αυτό, συζητούνται και κίνητρα προσέλκυσης ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων για τη διευκόλυνση διαδικασιών αστικής ανάπλασης.
- Πώς βλέπετε λοιπόν το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω»;
Π.Χ.: Η λογική του προγράμματος είναι αγοραία, καθώς τονίζεται ότι η επιστροφή ακινήτων σε χρήση θα αυξήσει την προσφορά μετριάζοντας τις ανοδικές τάσεις των τιμών. Το πρόγραμμα παρέχει κίνητρα σε μικροϊδιοκτήτες για την (επαν)ένταξη μιας αναξιοποίητης κατοικίας τους στην ενοικιαζόμενη αγορά. Επιδοτεί το 40% της επισκευής και ανακαίνισης κόστους έως 10.000 ευρώ (δηλαδή καλύπτει έως 4.000 ευρώ ανά ακίνητο), με σκοπό τη διάθεσή τους για εκμίσθωση τουλάχιστον για τρία χρόνια.
Απευθύνεται σε ιδιοκτήτες ή επικαρπωτές των ακινήτων αυτών, οι οποίοι πληρούν -μεταξύ άλλων- συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια (έως 40.000 ευρώ οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα, έως 300.000 αξία της ακίνητης περιουσίας τους). Περιορίζει επίσης τη δυνατότητα επιδότησης σε μόνο ένα ακίνητο ανά δικαιούχο. Υπάρχουν αρκετοί λόγοι για τους οποίους το πρόγραμμα δεν αναμένεται να έχει το προσδοκώμενο αποτέλεσμα και μάλιστα, εφόσον δεν υιοθετούνται συμπληρωματικά μέτρα για τη μακροπρόθεσμη συγκράτηση των τιμών σε προσιτά επίπεδα, ενδέχεται να οδηγήσει σε αντίθετα αποτελέσματα, δηλαδή να συμβάλει σε περαιτέρω αύξηση των τιμών.
- Μπορείτε να μας εξηγήσετε πιο αναλυτικά;
Π.Χ.: Το πρόγραμμα στοχεύει στην επιδότηση 12.500 κατοικιών, απειροελάχιστο ποσοστό (<2%) του συνολικού εκτιμώμενου αριθμού των κενών ακινήτων (πάνω από 700.000 συνολικά, όπως τους τελευταίους μήνες φημολογείται) - αυτό δεν συνεπάγεται σημαντική κατευναστική επίδραση στην αγορά.
Επειτα, ορίζει ως επιλέξιμα ακίνητα έως 100 τ.μ., σε οικιστικές περιοχές, δηλωμένα ως κενά στο Ε9 για τουλάχιστον τα τελευταία τρία έτη, με δικαιούχους που έχουν τουλάχιστον το 50% της ιδιοκτησίας ή επικαρπίας τους. Ομως μέρος των κενών ακινήτων είναι εγκαταλελειμμένες κατοικίες της υπαίθρου ή βρίσκονται σε μη δημοφιλείς αστικές περιοχές ή σε παλιές πολυκατοικίες με προβληματικά χαρακτηριστικά, η κατάστασή τους χρήζει υψηλότερου κόστους ανακαίνιση ή υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες που αδυνατούν να συνεννοηθούν. Η πραγματικότητα αυτή καθιστά το επιχείρημα ότι «η αύξηση της προσφοράς θα ρίξει τις τιμές» ακόμη πιο έωλο.
Τέλος, το πρόγραμμα προϋποθέτει την εκμίσθωση των επιδοτούμενων κατοικιών για μια ελάχιστη περίοδο τριών ετών. Δεν θέτει περαιτέρω προϋποθέσεις για το ύψος του μισθώματος, ούτε ορίζει με κοινωνικά κριτήρια το προφίλ των εκμισθωτών. Αυτό αφ' ενός δεν εμποδίζει τους δικαιούχους να επωφεληθούν από τρέχουσες τάσεις των τιμών διεκδικώντας τα υψηλά (και ανοδικά) ενοίκια της αγοράς, αφ' ετέρου δεν εγγυάται ότι στη λήξη της τριετίας το ακίνητο δεν θα πωληθεί, επιδιώκοντας τις ακόμη υψηλότερες προσόδους που υπόσχονται η ανακαίνιση και η επισκευή του. Επιπρόσθετα, η γεωγραφία τόσο των τιμών όσο και των κενών κατοικιών ενδέχεται να οδηγήσει σε άνιση κατανομή των αυξήσεων, π.χ. προκαλώντας δυσανάλογα μεγαλύτερες πιέσεις σε περιοχές όπου οι τιμές και τα ενοίκια παραμένουν ακόμη σχετικά προσιτά.
- Υπάρχουν καλά παραδείγματα από το εξωτερικό; Και πώς θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν στο ελληνικό πλαίσιο;
Δ.Σ.: Υπάρχει πλέον εμπειρία τόσο από εφαρμοσμένα παραδείγματα και από μεθοδολογίες και εργαλεία για την επανάχρηση και αξιοποίηση των κενών ακινήτων. Η απουσία αξιόπιστων και επικαιροποιημένων δεδομένων, η ανομοιογένεια των κενών -και των λόγων που παραμένουν κενά- και η γεωγραφική αναντιστοιχία της προσφοράς και της ζήτησης είναι ζητήματα που θα πρέπει να απασχολήσουν τον σχεδιασμό της όποιας πολιτικής. Προφανώς, οι λύσεις δεν είναι ενιαίες ούτε μεταφέρονται αυτούσιες. Το πρώτο όμως βήμα είναι να καταλάβουμε ποια/πού είναι τα κενά και γιατί παραμένουν κενά. Εδώ ο ρόλος των δήμων είναι κομβικός.
Εχει ενδιαφέρον να δούμε τι γίνεται στις χώρες της Νότιας Ευρώπης, όπου καταγράφονται αντίστοιχα μεγάλα ποσοστά κενών κατοικιών. Τόσο η Ισπανία όσο και η Πορτογαλία έχουν ενσωματώσει στη νομοθεσία τους ποινές και κίνητρα για ιδιοκτήτες που διατηρούν κενές κατοικίες για πάνω από δύο χρόνια. Στη Πορτογαλία, η κενότητα αποδεικνύεται και με τον έλεγχο των συμβολαίων και καταναλώσεων νερού, αερίου, ηλεκτρικού και τηλεπικοινωνιών.
Στα κενά επιβάλλεται πρόστιμο για όσο καιρό δεν αξιοποιούνται, ενώ γίνεται διάκριση μεταξύ μεγάλων (άνω των πέντε ακινήτων στην Ισπανία) και μικρών ιδιοκτητών, καθώς και μεταξύ εταιρειών και ιδιωτών. Βεβαίως και εκεί υπάρχουν αντιδράσεις ή δυσκολίες εφαρμογής και ελέγχου, είναι όμως μια σημαντική πρόοδος. Το πιο ενδιαφέρον ίσως πρόγραμμα είναι αυτό που εφαρμόζει εδώ και κάποια χρόνια ο Δήμος Βαρκελώνης για τη δημιουργία δεξαμενής κοινωνικού ενοικίου σε ιδιωτικές κατοικίες, με συστηματική έρευνα για τον εντοπισμό τους, τεχνική υποστήριξη και επιχορήγηση έως και 20.000 ευρώ για ανακαινίσεις και προσδιορισμό του ύψους του ενοικίου για τουλάχιστον πέντε χρόνια.
- Θα μπορούσαν τα κενά ακίνητα να χρησιμοποιηθούν για την υποστήριξη βιώσιμων κοινοτήτων συγκατοίκησης ή οι συνεταιριστικές κατοικίες;
Δ.Σ.: Σίγουρα! Και αυτό θα μπορούσε να αποτελέσει προτεραιότητα στο πλαίσιο μιας στεγαστικής πολιτικής που επιδιώκει παράλληλα την οικονομική, κοινωνική και περιβαλλοντική βιωσιμότητα των πόλεων και των κοινοτήτων. Είναι πάρα πολλά τα παραδείγματα σε πόλεις της Ευρώπης από πρακτικές επανάχρησης κενών κτιρίων που έχουν ξεκινήσει από τα κάτω, από αυτο-οργανωμένες ομάδες, κοινότητες και κινήματα, με στεγαστικές καταλήψεις, τακτικές προσωρινής χρήσης κενών ακινήτων, μετασκευές ανενεργών δημόσιων κτιρίων κ.ά. Πολλά από αυτά οδήγησαν στη θεσμοθέτηση εξειδικευμένων πλαισίων και προγραμμάτων. Στην ομάδα έρευνας-δράσης Cohab έχουμε ασχοληθεί ιδιαίτερα με πολιτικές μακροχρόνιας παραχώρησης δημόσιων ακινήτων και κτιρίων για τη δημιουργία συνεταιριστικών κατοικιών που θα μπορούσαν κάλλιστα να βρουν εφαρμογή και στην Ελλάδα, εφόσον υπάρξουν πολιτική βούληση και ευρύτερη κοινωνική στήριξη.
- Πώς θα μπορούσε επίσης να συνδυαστεί η στεγαστική πολιτική με πολιτικές αποκέντρωσης και ενίσχυσης του πρωτογενούς τομέα;
Π.Χ.: Η εγκατάλειψη της υπαίθρου τις περασμένες δεκαετίες, η μετανάστευση (εσωτερική και διεθνής), τα παραγωγικά πρότυπα και η άνιση περιφερειακή ανάπτυξη έχουν αφήσει σε πολλά μέρη της Ελλάδας σημαντικό κτιριακό και στεγαστικό απόθεμα που βρίσκεται σε αδράνεια ή υποχρησιμοποιείται. Μέρος του αποθέματος αυτού θα μπορούσε να αξιοποιηθεί ως κοινωνικός πόρος, στο πλαίσιο μιας ευρύτερης στρατηγικής και στοχευμένων σχεδίων που συνδυάζουν την κοινωνική (στεγαστική) πολιτική με την αντιμετώπιση του δημογραφικού μαρασμού και την τοπική ανάπτυξη και αναζωογόνηση της υπαίθρου.
Η ενεργοποίηση υφιστάμενων κτιριακών πόρων (δημόσιων και ιδιωτικών) ως επίκεντρου μιας κοινωνικής πολιτικής για την κατοικία, με οριζόντια συμμετοχή των τοπικών κοινωνιών (Αυτοδιοίκηση, ιδιώτες, φορείς κοινωνικής και αλληλέγγυας οικονομίας), μπορεί όχι απλά να καλύψει στεγαστικές ανάγκες όσων αντιμετωπίζουν δυσκολίες, αλλά ταυτόχρονα να αποτελέσει κίνητρο για την προσέλκυση νέων κατοίκων, να συμβάλει στη συνολικότερη βελτίωση της ποιότητας ζωής σε τοπικό επίπεδο και να διευρύνει τις ενδογενείς αναπτυξιακές προοπτικές.
Καταγράφοντας τα κενά
Μοιάζει απλό, αλλά είναι σημαντικά πιο σύνθετο απλώς και μόνο το να καταγραφούν τα κενά ακίνητα. Η Δήμητρα Σιατίτσα και ο Πάνος Χατζηπροκοπίου έκαναν μια μεγάλη σχετική έρευνα, έπειτα από ανάθεση του Δήμου Θεσσαλονίκης. Αξιοποιώντας συμπληρωματικές μεθοδολογίες και δεδομένα από διαφορετικές πηγές (π.χ. στοιχεία του ΔΕΔΔΗΕ για τις διακοπές ηλεκτροδότησης από το 1995 έως σήμερα) «ακτινογράφησαν» όλα τα κενά ακίνητα της πόλης. Στη συνέχεια η έρευνα πεδίου που πραγματοποίησαν έδωσε τα «κλειδιά» ώστε να κατανοήσουμε τι κρύβεται μέσα στα άδεια κτίρια.
«Τα κενά ακίνητα δεν είναι ένα στατικό και ενιαίο φαινόμενο, αλλά μια δυναμική διαδικασία, αποτέλεσμα των πρακτικών και των στρατηγικών που αναπτύσσουν οι εμπλεκόμενοι δρώντες -ιδιοκτήτες, επενδυτές, εταιρείες και κράτος- σε κάθε συγκυρία», μας λέει η Δ. Σιατίτσα. Τι μηνύματα λοιπόν μας στέλνουν τα άδεια σπίτια; Πώς «διηγούνται» την ιστορία μιας πόλης, αλλά και πώς, παράλληλα, «μιλούν» για την αγορά και τις πολιτικές επιλογές;
Οπως εξηγεί ο Π. Χατζηπροκοπίου, «η χωρική τους κατανομή αντανακλά τις τάσεις αστικής ανάπτυξης και την κοινωνική γεωγραφία της πόλης: "διάχυση" προς τα προάστια, αλλά και "συρρίκνωση" πυκνοδομημένων τμημάτων του αστικού ιστού. Η θέση και η κατάσταση των μη ηλεκτροδοτούμενων οικιστικών ακινήτων αποκαλύπτουν σε έναν βαθμό κάποιους από τους λόγους για τους οποίους παραμένουν κενά και αναξιοποίητα (είναι π.χ. απαξιωμένα και ανεπαρκή, δεν ανταποκρίνονται στις ανάγκες των ενοικιαστών, ενώ οι ιδιοκτήτες τους ενδέχεται να μη διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα να προχωρήσουν σε επισκευές και βελτιώσεις). Ομως οι ενδείξεις της έρευνας πεδίου παραπέμπουν και σε πολύ πρόσφατες εξελίξεις στην κτηματαγορά και τις επενδυτικές πρακτικές, όπως π.χ. στη γεωγραφία των αγοραπωλησιών και ανακαινίσεων, αλλά και των πλειστηριασμών κατοικίας. Μέρος του ανενεργού αποθέματος φαίνεται να αφορά και ακίνητα που έχουν περάσει στην ιδιοκτησία χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων ή ξένων επενδυτών και είτε καθυστερεί σημαντικά η αξιοποίησή τους στην αγορά ή παραμένουν κλειστά καθώς αγοράστηκαν με στόχο την απόκτηση της Golden Vsa και όχι για να αξιοποιηθούν».
● Σύμφωνα με την έρευνα, στα τέλη του 2020 υπήρχαν στη μητροπολιτική Θεσσαλονίκη σχεδόν 80.000 ακίνητα που είχαν αποσυνδεθεί από το δίκτυο ηλεκτροδότησης από το 1995 - σχεδόν τα μισά (48%) είχαν προηγουμένως οικιακή χρήση. Τον Μάρτιο του 2023 τα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα στον δήμο είχαν αυξηθεί κατά 8,5% από το 2020 (σχεδόν 37.500), με τις μεγαλύτερες πυκνώσεις να εντοπίζονται σε περιοχές που χαρακτηρίζονται από «οχλούσες» χρήσεις, τάσεις υποβάθμισης και εγκατάλειψης (π.χ. στη Β' Δημοτική Κοινότητα, στην Ανω Πόλη), αλλά και σε γειτονιές με διαφορετικά χαρακτηριστικά (π.χ. στην Τούμπα και στα νότια όρια του δήμου).
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου