Ενοικιαστές/Ενοικιάστριες: Ανάλυση και κριτική στην «Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική» (ΚΕΙΜΕΝΟ)

Ως  Ένωση Ενοικιαστ(ρι)ών Θεσσαλονίκης, καταθέσαμε σημείο προς σημείο την κριτική μας στην «Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική», με στόχο να υπερασπιστούμε δημόσια τα συμφέροντα των ενοικιαστ(ρι)ών και όλων όσων πλήττονται από τη στεγαστική κρίση.

Σε αυτόν τον σύνδεσμο μπορείτε να βρείτε το πλήρες κείμενο ανάλυσης και κριτικής της Ένωσης Ενοικιαστ(ρι)ών Θεσσαλονίκης για την «Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική» (σ.σ. το κείμενο παρατίθεται ολόκληρο παρακάτω).

Στηρίζουμε επίσης όσα επισημαίνει το Σωματείο Βάσης Ενοικιαστών Αθήνας σχετικά με τη σκανδαλώδη ανάθεση της μελέτης και σύνταξης της στρατηγικής σε συμβουλευτική εταιρεία με άμεση εμπλοκή στην κτηματομεσιτική αγορά, καθώς και με τον προσχηματικό χαρακτήρα της διαβούλευσης.

Η θέση μας είναι ότι το κείμενο που παρουσιάζεται ως «Εθνική Στρατηγική» δεν συνιστά ούτε πραγματική στρατηγική ούτε ουσιαστική στεγαστική πολιτική. Παρουσιάζει ως ενιαία στρατηγική ήδη ολοκληρωμένα μέτρα, υφιστάμενα προγράμματα, δράσεις υπό σχεδιασμό και νέες προτάσεις, χωρίς μετρήσιμους κοινωνικούς στόχους, δείκτες, χρονοδιαγράμματα και δεσμευτική χρηματοδότηση για τα νέα μέτρα. Έτσι, οι «άνω των 48 παρεμβάσεων» και τα 6,5 δισ. ευρώ αποτυπώνουν κυρίως παρελθούσα ή ήδη δρομολογημένη δαπάνη, όχι νέες δεσμεύσεις.

Ταυτόχρονα, συνεχίζει τη μετατροπή της κατοικίας σε επενδυτικό προϊόν, την επιδότηση του κατασκευαστικού κλάδου και τις φοροαπαλλαγές προς εκμισθωτές, χωρίς ουσιαστική προστασία των ενοικιαστ(ρι)ών. Αντιμετωπίζει τη στεγαστική κρίση ως τεχνικό πρόβλημα περιορισμένης προσφοράς και όχι ως κοινωνική και ταξική σύγκρουση γύρω από την κατοικία. Αποφεύγει έτσι να κατονομάσει όσους ωφελούνται από την κρίση: εκμισθωτές, εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, κατασκευαστές, επενδυτές, μεσίτες και χρηματοπιστωτικούς φορείς. Αντί να περιορίζει την κερδοσκοπία, προτείνει περισσότερα κίνητρα στην αγορά.

Στο πλήρες κείμενο αναλύουμε τους τρεις πυλώνες της στρατηγικής και υποστηρίζουμε ότι, χωρίς έλεγχο ενοικίων, κοινωνικά δεσμευμένους όρους στα προγράμματα ανακαίνισης, περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης, κατάργηση της Golden Visa, προστασία της δημόσιας γης και δημιουργία μη κερδοσκοπικού στεγαστικού αποθέματος, τα προτεινόμενα μέτρα κινδυνεύουν να τροφοδοτήσουν νέες αυξήσεις τιμών.

Μια πραγματική στεγαστική πολιτική πρέπει να ξεκινά από τις ανάγκες των ενοικιαστ(ρι)ών, των χαμηλών εισοδημάτων, των φοιτητ(ρι)ών, των αστέγων, των εργαζομένων και της κοινωνικής πλειοψηφίας. Αυτό σημαίνει πλαφόν στα ενοίκια, κριτήρια κατοικησιμότητας, μεγαλύτερη διάρκεια μίσθωσης, δημόσια ελεγχόμενες φοιτητικές εστίες, τοπικούς φορείς κοινωνικής μίσθωσης και μόνιμο μη κερδοσκοπικό στεγαστικό απόθεμα.

__________________________

Ανάλυση και κριτική της Ένωσης Ενοικιαστ(ρι)ών Θεσσαλονίκης για την Εθνική στρατηγική για τη Στέγαση.

1. Εισαγωγή

Το κείμενο που παρουσιάζεται ως «Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική» δεν είναι, στην πραγματικότητα, ούτε στρατηγική ούτε ουσιαστική στεγαστική πολιτική. Συνεχίζει τη μετατροπή της κατοικίας σε επενδυτικό προϊόν για χρηματοπιστωτικούς δρώντες, την επιδότηση του κατασκευαστικού κλάδου και τις φοροαπαλλαγές για εκμισθωτές.

Δεν είναι στρατηγική, γιατί δεν διαμορφώνει πραγματικό ορίζοντα αλλαγής του μοντέλου κατοικίας, ώστε να απαντήσει στη στεγαστική κρίση που βιώνει η κοινωνική πλειοψηφία. Αντίθετα, συμπεριλαμβάνει παρεμβάσεις εντελώς διαφορετικής φύσης: ήδη ολοκληρωμένα μέτρα, υφιστάμενα προγράμματα, δράσεις υπό σχεδιασμό και νέες προτάσεις.

Δεν είναι στεγαστική πολιτική, γιατί, παρά τη διακηρυγμένη πρόθεση να μη συνεχιστεί η αποσπασματική αντιμετώπιση της κατοικίας (σελ. 51), παραμένει μια συρραφή ήδη εφαρμοσμένων μέτρων και νέων εξαγγελιών της ίδιας λογικής. Απουσιάζουν δείκτες, χρηματοδοτική πρόβλεψη για τα νέα μέτρα και μετρήσιμοι κοινωνικοί στόχοι, όπως ο αριθμός των νοικοκυριών που θα βγουν από την υπερβολική στεγαστική επιβάρυνση, ο χρονικός ορίζοντας υλοποίησης ή το ποσοστό αύξησης του διαθέσιμου και κοινωνικά ελεγχόμενου αποθέματος κατοικίας.

Είναι λοιπόν αναγκαίος ένας σαφής διαχωρισμός ανάμεσα στον απολογισμό προηγούμενων πολιτικών και τον νέο προγραμματισμό, με δείκτες, χρονοδιάγραμμα, χρηματοδότηση και δεσμευτικούς στόχους.

Η κεντρική αδυναμία της βρίσκεται στο ότι αρνείται να αναγνωρίσει την κατοικία ως πεδίο σύγκρουσης ανάμεσα στους κερδοσκόπους και την κοινωνική πλειοψηφία που χάνει από τη στεγαστική κρίση. Αυτό φαίνεται χαρακτηριστικά στην επίκληση της διαδικτυακής πλατφόρμας στεγαστικής πολιτικής, η οποία απευθύνεται ταυτόχρονα «στους ενοικιαστές, στους ιδιοκτήτες, στους εκμισθωτές, στους επαγγελματίες του κατασκευαστικού κλάδου και στις επιχειρήσεις μελετών και κατασκευών». Έτσι, η στεγαστική πολιτική αντιμετωπίζεται ταυτόχρονα ως κοινωνική παρέμβαση και ως μηχανισμός στήριξης της αγοράς, επιχειρώντας να συνδέσει «την επενδυτική δραστηριότητα με την πραγματική στεγαστική χρήση» (σελ. 52). Δεν μπορούν να ισχύουν και τα δύο. Οι κερδοσκόποι που προκαλούν την κρίση δεν θα τη λύσουν επειδή θα λάβουν περισσότερα κίνητρα. Χρειάζεται να τεθούν όρια στην κερδοσκοπία, να αποεμπορευματοποιηθούν κρίκοι της αλυσίδας παραγωγής και διάθεσης κατοικίας και να αναπτυχθεί μη κερδοσκοπική κατοικία. Χωρίς αυτά, η λεγόμενη στρατηγική διαχειρίζεται την κρίση προς όφελος όσων ήδη κερδίζουν από αυτήν.

Το κείμενο καταγράφει ορισμένους αριθμούς σωστά. Πράγματι, η ιδιοκατοίκηση μειώνεται, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα. Στη Θεσσαλονίκη, για παράδειγμα, έχει υποχωρήσει στο 58%, με τη μίσθωση να αποτελεί πλέον πολύ σημαντικότερο τμήμα της στεγαστικής αγοράς (σελ. 36). Πράγματι, για τα νοικοκυριά του χαμηλότερου εισοδηματικού πεμπτημορίου, το ποσοστό όσων δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση υπερβαίνει το 80%, ενώ για τα νοικοκυριά του υψηλότερου πεμπτημορίου το αντίστοιχο ποσοστό κινείται μόλις στο 1%–2%, αναδεικνύοντας την ελάχιστη πίεση που υφίστανται τα υψηλότερα εισοδήματα (σελ. 34–35). Πράγματι, χιλιάδες ακίνητα παραμένουν κενά, τα ενοίκια αυξάνονται και η στεγαστική επισφάλεια πλήττει πλέον όχι μόνο τα πιο ευάλωτα στρώματα, αλλά ευρύτερα την κοινωνική πλειοψηφία.

Όμως, από τη στιγμή που το κείμενο περνά από την καταγραφή στη διάγνωση, αρχίζουν οι αστοχίες. Ακόμη και οι βασικές έννοιες παραμένουν ανεπαρκείς. Δεν υπάρχει σαφής ορισμός της προσιτότητας που να απαντά στις ανάγκες της πλειοψηφίας. Αυτό που παρουσιάζεται ως «προσιτό», δηλαδή ενοίκιο χαμηλότερο από τις ήδη πανύψηλες τιμές της αγοράς, εξακολουθεί να μην είναι προσιτό για τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα (σελ. 119). Αντίστοιχα, η κοινωνική κατοικία ορίζεται ως μέτρο για ολιγάριθμα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος και ευάλωτες ομάδες, και όχι ως ευρύτερη απάντηση σε μια κρίση που πλήττει μεγάλο μέρος του πληθυσμού (σελ. 119).

Συγκεκριμένα, η στρατηγική αφορά ορισμένες επιμέρους ομάδες, για τις οποίες προτείνονται μέτρα που δεν συγκροτούν κοινωνική κατοικία (σελ. 39–41). Για τους φοιτητές προτείνονται επιδοτήσεις κατασκευαστικών ομίλων για φοιτητικές εστίες μέσω ΣΔΙΤ. Για τις οικογένειες ενοικιαστών προτείνονται επιδόματα, που μπορούν να τροφοδοτήσουν πληθωρισμό μέσω επιδοτήσεων (inflation by subsidy), καθώς και δάνεια για ενυπόθηκο δανεισμό. Για συγκεκριμένους δημόσιους υπαλλήλους, σε συγκεκριμένες περιοχές, προτείνεται διπλασιασμός επιδομάτων. Τέλος, για τους άστεγους δεν προτείνεται τίποτα ουσιαστικά διαφορετικό πέρα από ιδρύματα και επιδόματα.

Πουθενά δεν κατονομάζονται όσοι ωφελούνται από την κρίση: εκμισθωτές, εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, κατασκευαστές, επενδυτές και μεσίτες. Αυτή η αποσιώπηση επιτρέπει να παρουσιαστεί η στεγαστική κρίση ως τεχνικό πρόβλημα περιορισμένης προσφοράς, το οποίο αποδίδεται στο αυξημένο κόστος κατασκευής και ανακαίνισης, στις ελλείψεις ειδικευμένου εργατικού δυναμικού, στη χαμηλή παραγωγικότητα και στα διοικητικά εμπόδια. Έτσι, η λύση που προτείνεται είναι περισσότερα κίνητρα στον κατασκευαστικό κλάδο και ενεργοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος μέσω φοροαπαλλαγών στους ιδιοκτήτες και τους εκμισθωτές. Ενδεικτική είναι η συνέχιση της αναστολής του φόρου υπεραξίας ακινήτων, που ισχύει ήδη από το 2024 και παρουσιάζεται ξανά ως μέτρο στεγαστικής πολιτικής.

Αυτή η διάγνωση αποκρύπτει ότι το αυξημένο κόστος κατασκευής δεν έχει αποτρέψει τον ιδιωτικό κατασκευαστικό κλάδο από το να χτίζει. Απλώς χτίζει για όσους μπορούν να πληρώσουν τις τιμές που απαιτεί η κερδοσκοπία της κατοικίας. Παράλληλα, οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού είναι αποτέλεσμα των αλυσίδων υπεργολαβίας που συμπιέζουν το εργατικό κόστος. Το πρόβλημα, επομένως, δεν είναι ότι δεν χτίζονται αρκετά σπίτια, αλλά ότι η παραγωγή και η διάθεση κατοικίας οργανώνονται γύρω από υψηλά περιθώρια κέρδους, προς όφελος οικοπεδούχων, κατασκευαστών, εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων, επενδυτών, μεσιτών και εκμισθωτών. Οι κεφαλαιακές αποδόσεις που απαιτούνται μεταφράζονται σε τιμές πώλησης και ενοικίασης δυσανάλογες προς τον μέσο μισθό, πόσο μάλλον προς τα εισοδήματα των χαμηλότερων κοινωνικών στρωμάτων. Ακόμη και αν το κόστος κατασκευής μειωνόταν, οι τιμές δεν θα γίνονταν αυτόματα προσιτές. Απλώς θα αυξάνονταν τα περιθώρια κέρδους σε άλλους κρίκους της αλυσίδας.

Το ίδιο ισχύει και για το υπάρχον απόθεμα. Οι εκμισθωτές κατακρατούν ακίνητα προσβλέποντας σε άνοδο των τιμών, ενώ, όταν τα διαθέτουν στην αγορά, ζητούν ενοίκια δυσανάλογα προς τα εισοδήματα της κοινωνικής πλειοψηφίας. Οι τιμές αυτές δεν καθορίζονται από τις ανάγκες των ενοικιαστών, αλλά από τη ζήτηση που διαμορφώνουν οι επενδυτές, ο τουρισμός και τα υψηλότερα εισοδηματικά στρώματα. Γι’ αυτό και τα κενά ακίνητα δεν θα «πέσουν» στην αγορά με φοροαπαλλαγές προς τους εκμισθωτές.

Η ενεργοποίηση κενών κατοικιών χωρίς έλεγχο ενοικίων αποτελεί επιδότηση των εκμισθωτών. Η στήριξη των ευάλωτων νοικοκυριών χωρίς ρύθμιση των τιμών οδηγεί σε νέες αυξήσεις ενοικίων και σε πληθωρισμό επιδομάτων. Με άλλα λόγια, δημόσιο χρήμα θα συνεχίσει να στηρίζει ιδιωτικές προσόδους, χωρίς να διασφαλίζει πραγματικά προσιτή κατοικία.

 

2. Κριτική σημείο προς σημείο

Α. Ο πρώτος πυλώνας

Ο πρώτος πυλώνας μέτρων ονομάζεται «Αύξηση προσφοράς» (σελ. 52). Και εδώ, όμως, η λογική παραμένει ακριβώς η ίδια: επιδότηση με δημόσιο χρήμα, φοροαπαλλαγές και διοικητικές διευκολύνσεις προς εκμισθωτές, κατασκευαστές και εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, χωρίς ουσιαστικό έλεγχο των τιμών και χωρίς δέσμευση για πραγματικά προσιτή κατοικία.

Ο πρώτος στόχος αφορά τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης.

• Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» αφορά δημόσια επιδότηση επισκευών και αναβαθμίσεων έως 13.000 ευρώ. Χωρίς ανώτατο όριο στη μίσθωση, το δημόσιο χρήμα κινδυνεύει να αυξήσει την αξία του ακινήτου και τα μελλοντικά έσοδα του εκμισθωτή, χωρίς να διασφαλίζει ότι το ακίνητο θα διατεθεί σε προσιτή τιμή για τους ενοικιαστές.

• Η απαλλαγή φόρου εισοδήματος για τη μετατροπή ακινήτων σε μακροχρόνια μίσθωση δεν επαρκεί χωρίς έλεγχο ενοικίων. Ο εκμισθωτής υπολογίζει το ύψος του ενοικίου με βάση τα πιθανά έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση, αφαιρώντας τη φορολογική διαφορά. Έτσι, τα ακίνητα που θα επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση θα απευθύνονται κυρίως σε ολιγάριθμες ανώτερες εισοδηματικές ομάδες ενοικιαστών και όχι στην πλειονότητα.

• Το νέο πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας» κινείται στην ίδια κατεύθυνση με τα προηγούμενα, προβλέποντας επιδοτήσεις προς εκμισθωτές ή ιδιοκατοίκους, με ανώτατο ποσό ενίσχυσης τις 36.000 ευρώ και συνολικό προϋπολογισμό 480 εκατ. ευρώ. Προτείνουμε, σε περίπτωση ιδιοκατοίκησης, η ενίσχυση να συνοδεύεται από άμεση εφαρμογή του φόρου υπεραξίας σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου, ο οποίος να επενδύεται στους φορείς κοινωνικής μίσθωσης. Σε περίπτωση εκμίσθωσης, πρέπει να μπαίνει πλαφόν στο ενοίκιο, συνδεδεμένο με το ύψος της δημόσιας επιχορήγησης. Διαφορετικά, η επιδότηση μετατρέπεται σε δημόσια χρηματοδότηση ιδιωτικής περιουσιακής αξίας.

• Αντίστοιχα προβληματικός είναι και ο προτεινόμενος εκσυγχρονισμός του συστήματος οικοδομικών αδειών. Η επίκληση του πορτογαλικού Simplex Urbanístico, που στοχεύει στην απλοποίηση και επιτάχυνση των πολεοδομικών και αδειοδοτικών διαδικασιών, παρουσιάζεται ως τεχνική μεταρρύθμιση. Στην πράξη, όμως, χωρίς κοινωνικούς όρους και δημόσιο έλεγχο, δίνει ακόμη ένα εργαλείο κερδοφορίας στους κατασκευαστές. Η επιτάχυνση των διαδικασιών δεν πρέπει να υπηρετεί γενικά την αγορά, αλλά να κατευθυνθεί κατά προτεραιότητα σε φορείς κοινωνικής μίσθωσης και μη κερδοσκοπικής κατοικίας. Αυτό απαιτεί ενίσχυση εργαζομένων και τεχνικών υπηρεσιών που μπορούν να αναλάβουν την ωρίμανση ακινήτων για κοινωνική χρήση.

• Σαφέστατα προβληματική είναι η πρόταση για παροχή χρηματοδοτικών κινήτρων σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, όπως χαμηλότοκα δάνεια, εγγυήσεις, επιδοτήσεις επιτοκίου και άλλα συγχρηματοδοτικά εργαλεία, με στόχο τη μείωση του κόστους ανάπτυξης και τη δημιουργία νέου αποθέματος κατοικιών. Πρόκειται για κακή πρακτική επιχορήγησης ιδιωτικών εταιρειών με δημόσιους πόρους. Αντί για επιδότηση ιδιωτικών εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων, χρειάζονται δημόσιοι και κοινωνικοί φορείς ανάπτυξης κατοικίας, με αποστολή τη δημιουργία μη κερδοσκοπικού στεγαστικού αποθέματος.

• Τέλος, η δημιουργία ψηφιακών πλατφορμών για τη φοιτητική στέγαση, μέσα από τις οποίες οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να καταχωρούν ακίνητα κατάλληλα για φοιτητική μίσθωση ή συγκατοίκηση, δεν λύνει το πρόβλημα. Ο επιμερισμός του ενοικίου και των λειτουργικών δαπανών μέσω συγκατοίκησης δεν μπορεί να υποκαταστήσει τη δημόσια φοιτητική μέριμνα. Αντίθετα, χωρίς αυστηρά κριτήρια κατοικησιμότητας και έλεγχο ενοικίων, μια τέτοια πλατφόρμα κινδυνεύει να λειτουργήσει ως μηχανισμός διοχέτευσης φοιτητών σε ακριβά ή ακατάλληλα ακίνητα.

Ο δεύτερος στόχος αφορά την ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας (σελ. 62). Ήδη στη σελίδα 25, το κείμενο δηλώνει ότι για την αντιμετώπιση της έλλειψης προσφοράς διαμορφώθηκαν «δύο υφιστάμενα μοντέλα δημιουργίας προσιτής και κοινωνικής κατοικίας»: η κοινωνική αντιπαροχή και οι κοινωνικές κατοικίες σε ανενεργά στρατόπεδα.

• Στην περίπτωση της κοινωνικής αντιπαροχής, προβλέπεται σύμβαση ανάμεσα στο Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας ή σε ΟΤΑ α΄ και β΄ βαθμού, ως αναθέτουσα αρχή, και σε ιδιώτη ανάδοχο, ο οποίος αναλαμβάνει, με δικές του δαπάνες, είτε την ανέγερση κατοικιών σε αδόμητο ακίνητο της αναθέτουσας αρχής είτε την ανακαίνιση και επισκευή δομημένου ακινήτου της. Ως αντάλλαγμα, λαμβάνει είτε μέρος των κατοικιών που κατασκευάζονται ή επισκευάζονται είτε το δικαίωμα εκμετάλλευσης και διαχείρισής τους για ορισμένο χρονικό διάστημα.Στο πλαίσιο αυτό, τα δημόσια ακίνητα κατηγοριοποιούνται ανάλογα με τον βαθμό «ωριμότητάς» τους: σε άμεσα αξιοποιήσιμα και σε λιγότερο ώριμα οικόπεδα, την «ωρίμανση» των οποίων αναλαμβάνει το Υπερταμείο. Επιπλέον, με τα επικουρικά μέτρα που ετοιμάζονται στο πλαίσιο της μελέτης του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», προβλέπεται η δυνατότητα χορήγησης πρόσθετων συντελεστών δόμησης στους κατασκευαστές που θα χτίσουν στα οικόπεδα αυτά.

Έτσι, η κοινωνική κατοικία λειτουργεί προσχηματικά για την ενίσχυση του κατασκευαστικού κλάδου. Η δημόσια γη δεν αντιμετωπίζεται ως κοινωνικός πόρος που πρέπει να παραμείνει δημόσιος, αλλά ως πόρος προς παραχώρηση στο κατασκευαστικό κεφάλαιο. Το μέτρο της κοινωνικής αντιπαροχής χρησιμοποιεί το πρόσχημα της έλλειψης κοινωνικής κατοικίας για να ανοίξει τη δημόσια γη στην ιδιωτική κερδοφορία, με όρους που εξασφαλίζουν ακόμη μεγαλύτερες αποδόσεις στους κατασκευαστές. Στην πράξη, η κοινωνική αντιπαροχή κινδυνεύει να λειτουργήσει ως ιδιωτικοποίηση μεγάλου μέρους της δημόσιας γης. Αν, για παράδειγμα, μόνο το 30% των κατοικιών παραμένει για κοινωνική χρήση, τότε το υπόλοιπο 70% της αξίας που παράγεται πάνω σε δημόσια οικόπεδα παραχωρείται στην ιδιωτική κερδοφορία. Αυτή η λογική δημιουργεί τετελεσμένα και βαθαίνει τις ανισότητες. Αντί για παραχώρηση δημόσιας γης σε ιδιώτες αναδόχους, χρειάζεται στήριξη δημόσιων και κοινωνικών φορέων κατασκευής και διαχείρισης κατοικίας, ακόμη και μιας δημόσιας κατασκευαστικής εταιρείας με κοινωνικό σκοπό.

Το πρόβλημα γίνεται ακόμη σοβαρότερο επειδή δεν υπάρχει σαφής και κοινωνικά δεσμευτικός ορισμός της προσιτότητας. Η προσιτότητα δεν μπορεί να ορίζεται με βάση τις τιμές της αγοράς, οι οποίες είναι ήδη απρόσιτες για μεγάλο μέρος του

πληθυσμού. Πρέπει να ορίζεται με βάση τις πραγματικές δυνατότητες των χαμηλότερων εισοδηματικών στρωμάτων, ιδίως του χαμηλότερου εισοδηματικού πεμπτημορίου. Δηλαδή, το κόστος στέγασης δεν πρέπει να υπερβαίνει το 40% του εισοδήματος του χαμηλότερου εισοδηματικού πεμπτημορίου του πολεοδομικού συγκροτήματος. Διαφορετικά, η «προσιτή» κατοικία θα είναι απλώς λίγο φθηνότερη από την αγορά, αλλά εξίσου απρόσιτη για όσους έχουν τη μεγαλύτερη ανάγκη.

• Ανάλογη λογική συναντάμε και στην αξιοποίηση ανενεργών στρατοπέδων για κοινωνική κατοικία (σελ. 26 και 56). Αντί η δημόσια γη να αποτελέσει βάση για ένα μόνιμο δημόσιο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας, εντάσσεται σε ένα μοντέλο αξιοποίησης από ιδιώτες κατασκευαστές. Με χρηματοδότηση από το Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο, συνολικού ύψους 435 εκατ. ευρώ, προβλέπεται η αξιοποίηση τεσσάρων ανενεργών στρατοπέδων, μεταξύ άλλων στις Αχαρνές, στον Δήμο Κορδελιού-Ευόσμου στη Θεσσαλονίκη και στην Πάτρα. Το πρόγραμμα περιλαμβάνει την κατασκευή 2.350 κοινωνικών κατοικιών υψηλής ενεργειακής κατηγορίας Α+, καθώς και ενός βρεφονηπιακού σταθμού σε κάθε στρατόπεδο. Και εδώ, όμως, το κρίσιμο ζήτημα είναι ποιος θα ελέγχει τη γη, την κατασκευή, τη διαχείριση και τους όρους πρόσβασης στις κατοικίες. Αν η δημόσια γη και η δημόσια χρηματοδότηση λειτουργούν ως βάση για ανάθεση σε ιδιώτες κατασκευαστές, χωρίς μόνιμο δημόσιο και κοινωνικό έλεγχο, τότε το πρόγραμμα δεν συγκροτεί πραγματικό δημόσιο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας. Αναπαράγει, με άλλη μορφή, τη λογική της κοινωνικής αντιπαροχής.

Η θέση μας είναι ότι τέτοιες παρεμβάσεις πρέπει να αντικατασταθούν από θεσμικά εργαλεία προστασίας και αναβάθμισης του αστικού δημόσιου χώρου. Διεκδικούμε πόλεις προσβάσιμες για όλες και όλους, με δημόσια πάρκα, πλατείες, πολιτιστικές και κοινωνικές υποδομές σε κάθε γειτονιά. Η δημόσια γη και ο αστικός χώρος πρέπει να προστατευτούν από την ιδιωτικοποίηση, τη φιλετοποίηση και την κερδοσκοπική αξιοποίηση. Αυτό απαιτεί πολεοδομικό σχεδιασμό με γνώμονα την κοινωνική χρήση του χώρου. Διεκδικούμε την αξιοποίηση όλων των διαθέσιμων δημοτικών εργαλείων, ώστε κατεδαφισμένα ακίνητα και κενά οικόπεδα να μην αντικαθίστανται αποκλειστικά από πολυτελή ακίνητα και κερδοσκοπικές αναπτύξεις, αλλά να αξιοποιούνται για χώρους πρασίνου, κοινωνικές υποδομές και μη κερδοσκοπική κατοικία. Απαιτούμε την ενίσχυση ενός πολεοδομικού και αρχιτεκτονικού σχεδιασμού που να υπηρετεί την κοινωνική συνοχή και τη συλλογική χρήση του χώρου.

• Εδώ συμπεριλαμβάνεται και η κατασκευή φοιτητικών εστιών ύψους 737,5 εκατ. ευρώ μέσω ΣΔΙΤ (σελ. 56).

Επαναφέρουμε τη θέση μας για την ανάγκη ενίσχυσης των δημόσιων τεχνικών υπηρεσιών. Η συντήρηση, επισκευή και ανακαίνιση κατοικιών κοινωνικής χρήσης δεν μπορεί να εξαρτάται αποκλειστικά από ιδιώτες εργολάβους και υπεργολαβίες. Χρειαζόμαστε τεχνικό προσωπικό, εξοπλισμό και μηχανήματα που

να μπορούν να παρεμβαίνουν στην αποκατάσταση κτιρίων, στη συντήρηση του κτιριακού αποθέματος και στην αξιοποίηση κενών ακινήτων για κοινωνική χρήση.

Ο τρίτος στόχος αφορά τα μέτρα για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη Golden Visa (σελ. 70). Το κείμενο κινείται ξανά στη λογική της ήπιας φορολογικής διαχείρισης, χωρίς ουσιαστικό περιορισμό των μηχανισμών που αποσπούν κατοικίες από τη μακροχρόνια μίσθωση και τροφοδοτούν την αύξηση των τιμών.

• Το μέτρο της επιβολής τέλους ανθεκτικότητας στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αντιμετωπίζει το πρόβλημα, αλλά λειτουργεί κυρίως ως μηχανισμός αύξησης των δημόσιων εσόδων, μετακυλίοντας το κόστος στον τουρίστα, ο οποίος μπορεί να το απορροφήσει. Δεν περιορίζει τον αριθμό των ακινήτων που αποσύρονται από τη μακροχρόνια μίσθωση ούτε μειώνει την πίεση στις γειτονιές.

• Αντίστοιχα, η επιβολή ΦΠΑ 13% και τέλους παρεπιδημούντων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις για φυσικά και νομικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα ακίνητα δεν αποτελεί ουσιαστική ρύθμιση της αγοράς. Και εδώ, το μέτρο αυξάνει τα δημόσια έσοδα, χωρίς να περιορίζει την κερδοφορία της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το επιπλέον κόστος μπορεί να μετακυλιστεί στην τελική τιμή, άρα στον τουρίστα, χωρίς να επιστρέφουν απαραίτητα κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση. Αυτό που χρειάζεται είναι η αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ως τουριστικών και όχι ως αστικών μισθώσεων, καθώς και ο περιορισμός των νέων εγγραφών σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδιαίτερα σε ήδη επιβαρυμένες ζώνες.

• Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσονται και τα μέτρα για τη Golden Visa. Η αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης από 500.000 σε 800.000 ευρώ για την Αττική, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, καθώς και από 250.000 σε 400.000 ευρώ για τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, δεν αναιρεί τον βασικό χαρακτήρα του προγράμματος. Η Golden Visa συνεχίζει να αντιμετωπίζει την κατοικία ως επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο και όχι ως κοινωνικό δικαίωμα. Το ίδιο ισχύει και για τον περιορισμό της επένδυσης σε ένα ακίνητο άνω των 120 τ.μ. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο το ύψος ή η μορφή της επένδυσης, αλλά η ίδια η λογική του προγράμματος. Γι’ αυτό η θέση μας είναι η κατάργηση της Golden Visa.

• Ακόμη πιο προβληματικό είναι το νέο προτεινόμενο μέτρο για ειδική κατηγορία Golden Visa, που θα επιτρέπει την απόκτηση χαρτοφυλακίου περισσότερων ακινήτων, υπό την προϋπόθεση ότι αυτά θα διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Αντί να περιορίζει τη χρηματιστικοποίηση της κατοικίας, το μέτρο νομιμοποιεί και ενισχύει τη συγκέντρωση ακινήτων σε επενδυτικά χαρτοφυλάκια. Η μακροχρόνια μίσθωση δεν αρκεί από μόνη της, αν δεν συνοδεύεται από έλεγχο ενοικίων, κοινωνικά κριτήρια πρόσβασης και δημόσιο έλεγχο.

Αντί για νέες παραλλαγές της Golden Visa, χρειάζεται δημόσιος φορέας απόκτησης, ανακαίνισης και εκμίσθωσης κατοικιών με κοινωνικά κριτήρια. Μόνο έτσι μπορεί να αυξηθεί πραγματικά το διαθέσιμο απόθεμα προσιτής και μη κερδοσκοπικής κατοικίας, χωρίς να ενισχύεται η επενδυτική συγκέντρωση στην αγορά ακινήτων.

 

Β. Ο δεύτερος πυλώνας

Ο δεύτερος πυλώνας αφορά τη στεγαστική συνδρομή. Σε αυτόν εντάσσεται ο τέταρτος στόχος, που αφορά την οικονομική ενίσχυση μέσω επιδοματικών πολιτικών (σελ. 74).

• Τα μέτρα που περιλαμβάνονται είναι η επιστροφή ενοικίου, το επίδομα στέγασης, το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα και το επίδομα στεγαστικής συνδρομής ανασφάλιστων υπερηλίκων. Περιλαμβάνεται επίσης το πρόγραμμα ΚΑΛΥΨΗ, το οποίο καλύπτει το συνολικό κόστος μίσθωσης κατοικίας για τρία χρόνια, καθώς και δαπάνες επισκευών και μεταφοράς οικοσκευής, με προϋπολογισμό 21,5 εκατ. ευρώ, 414 ωφελούμενους και απορρόφηση μόλις 27%. Τέλος, προβλέπονται κίνητρα επανακατοίκησης, με ενίσχυση 10.000 ευρώ για εγκατάσταση σε οικισμούς έως 500 κατοίκους και 6.000 ευρώ για οικισμούς άνω των 500 κατοίκων, με προσαύξηση 1.000 ευρώ για κάθε ανήλικο μέλος του νοικοκυριού και ανώτατο συνολικό ποσό τις 10.000 ευρώ.

Τα μέτρα αυτά μπορούν να ανακουφίσουν προσωρινά μικρές και διαφοροποιημένες πληθυσμιακές ομάδες, αλλά δεν λύνουν το στεγαστικό πρόβλημα. Παραμένουν αποσπασματικά και, χωρίς έλεγχο των τιμών, κινδυνεύουν να επιδεινώσουν την άνοδο των ενοικίων μέσα από αυτό που η βιβλιογραφία περιγράφει ως πληθωρισμό μέσω επιδοτήσεων. Οι επιδοτήσεις ενοικίου χωρίς πλαφόν στα ενοίκια συχνά καταλήγουν να ενισχύουν έμμεσα τους εκμισθωτές, καθώς το δημόσιο χρήμα απορροφάται από την αύξηση των μισθωμάτων, αντί να διασφαλίζει πραγματικά προσιτή κατοικία. Αντί για διαρκή επέκταση επιδομάτων, χρειάζεται έλεγχος των ενοικίων, αύξηση της ελάχιστης διάρκειας μίσθωσης στα οκτώ χρόνια και σταθεροί μηχανισμοί προστασίας των ενοικιαστών. Για τους φοιτητές και τις φοιτήτριες, η απάντηση δεν μπορεί να είναι μόνο το στεγαστικό επίδομα, αλλά η ανάπτυξη επαρκών, αξιοπρεπών και δημόσια ελεγχόμενων φοιτητικών εστιών. Χωρίς τέτοιες παρεμβάσεις, η στεγαστική συνδρομή επιδοτεί την όρεξη και τη δυνατότητα των εκμισθωτών να αυξάνουν τις τιμές.

Στον πέμπτο στόχο, για την αντιμετώπιση της αστεγίας (σελ. 78), το κείμενο περιορίζεται κυρίως στην καταγραφή υπαρχουσών δομών και εργαλείων, χωρίς να διατυπώνει ένα πραγματικό σχέδιο ενίσχυσης, πρόληψης και εξόδου από την αστεγία.

• Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το μέτρο για τις δομές φιλοξενίας αστέγων. Το κείμενο αναφέρει ότι λειτουργούν συνολικά 34 δομές, με δυναμικότητα 1.122 κλινών και 761 ωφελούμενους. Ωστόσο, δεν εξηγεί αν και πώς αυτές οι δομές θα αυξηθούν, θα βελτιωθούν ή θα συνδεθούν με μόνιμες στεγαστικές λύσεις. Πρόκειται περισσότερο για απολογισμό του τι υπάρχει ήδη, παρά για στρατηγική αντιμετώπισης της αστεγίας.

• Αντίστοιχα, η «Πλατφόρμα Διαχείρισης Στεγαστικών Αιτημάτων» δεν μπορεί να υποκαταστήσει την έλλειψη διαθέσιμης κατοικίας. Μια πλατφόρμα μπορεί να οργανώνει αιτήματα, αλλά δεν δημιουργεί δυνατότητες εξόδου από την αστεγία, δεν εγγυάται πρόσβαση σε ασφαλή κατοικία και δεν αντιμετωπίζει τις αιτίες που οδηγούν στην αστεγία. Ακόμη και η ονομασία της πλατφόρμας, με αναφορά στους «άστεγους» αναπαράγει στίγμα (www.astegoi.gov.gr/referral/).

Ζητάμε αλλαγή προσανατολισμού: από τη διαχείριση «αστέγων» στη διασφάλιση πρόσβασης σε κατοικία.

 

Γ. Ο τρίτος πυλώνας

Ο τρίτος πυλώνας αφορά τη διαμόρφωση Πλαισίου Εφαρμογής και Μακροχρόνιας Βιωσιμότητας. Εδώ εντάσσεται ο έκτος στόχος, που αφορά την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης και περιλαμβάνει τα προγράμματα «Σπίτι μου», τα οποία στοχεύουν στην ενίσχυση της στεγαστικής πίστης και στη διευκόλυνση της πρόσβασης σε ιδιόκτητη κατοικία.

• Τα προγράμματα αυτά, παρέχοντας περισσότερα από 20.000 δάνεια σε ωφελούμενους, έχουν επιδεινώσει τη στεγαστική κρίση για τους πολλούς. Η διοχέτευση πιστωτικού χρήματος σε ένα περιορισμένο και ήδη ακριβό απόθεμα κατοικιών έχει οδηγήσει σε παράλογες αυξήσεις τιμών, ιδιαίτερα σε παλαιά ακίνητα που συχνά προσεγγίζουν τις τιμές νεότερων κατασκευών. Αντί να αυξάνουν την πραγματική πρόσβαση σε προσιτή κατοικία, ενισχύουν τη ζήτηση χωρίς να ελέγχουν τις τιμές, στηρίζοντας ταυτόχρονα την κερδοφορία των τραπεζών μέσω της επέκτασης της στεγαστικής πίστης. Παρ’ όλα αυτά, το σχέδιο περιλαμβάνει ως νέο προτεινόμενο μέτρο την επέκταση του προγράμματος «Σπίτι μου».

Η κατεύθυνση των πόρων πρέπει να αλλάξει. Οι δημόσιοι πόροι δεν πρέπει να κατευθύνονται σε επιδοτήσεις δανείων για ιδιωτικές αγορές κατοικίας, αλλά σε τοπικούς φορείς κοινωνικής μίσθωσης, ικανούς να δημιουργήσουν και να διαχειριστούν μη κερδοσκοπικό στεγαστικό απόθεμα.

Ο έβδομος στόχος αφορά τη διασφάλιση της μακροχρόνιας βιωσιμότητας του οικιστικού αποθέματος.

• Ο στόχος αυτός περιλαμβάνει προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης και ανακαίνισης, όπως το «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», με προϋπολογισμό 80 εκατ. ευρώ, το «Εξοικονομώ 2025» και το «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω για νέους». Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και το έργο ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης των φοιτητικών εστιών του ΙΝΕΔΙΒΙΜ, με πόρους ύψους 224 εκατ. ευρώ από το Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο. Το έργο αφορά 17 κτίρια φοιτητικών εστιών, μεταξύ άλλων στη Θεσσαλονίκη, στου Ζωγράφου, στα Ιωάννινα και στην Κομοτηνή (σελ. 36). Η ανακαίνιση των εστιών είναι αναγκαία. Όμως δεν μπορεί να λειτουργεί ως αφορμή για την επιβολή ενός αυστηρότερου πλαισίου διαμονής. Πρόσφατα διανεμήθηκε στους εστιακούς φοιτητές και φοιτήτριες του ΑΠΘ νέο ιδιωτικό συμφωνητικό διαμονής, το οποίο εισάγει περιορισμούς που αντιμετωπίζουν τη φοιτητική στέγη ως χώρο επιτήρησης. Απαγορεύεται η διαμονή ή διανυκτέρευση συγγενών και φίλων, οι επισκέψεις περιορίζονται σε συγκεκριμένους κοινόχρηστους χώρους του ισογείου, απαγορεύεται η κατοχή κατοικιδίου, ενώ οι φοιτητές υποχρεώνονται να ενημερώνουν για απουσία άνω των 15 ημερών και να αποδέχονται επισκέψεις αξιολογητή στο δωμάτιο. Το συμφωνητικό προβλέπει ακόμη ότι οι φοιτητές και οι φοιτήτριες αποδέχονται όχι μόνο τον ισχύοντα κανονισμό λειτουργίας, αλλά και κάθε μελλοντική τροποποίησή του, χωρίς σαφείς προϋποθέσεις. Οι φοιτητές και οι φοιτήτριες που ζουν στις εστίες έχουν ανάγκη από ασφαλή, αξιοπρεπή και βιώσιμη στέγη, κατάλληλη όχι μόνο για μελέτη και ύπνο, αλλά και για κοινωνική ζωή, συναισθηματική σταθερότητα, συλλογική έκφραση και επικοινωνία στον νέο τόπο εγκατάστασής τους.

Το πρόβλημα είναι ότι η στρατηγική μεριμνά για τη βιωσιμότητα του οικιστικού αποθέματος, όχι όμως απαραίτητα για τη βιωσιμότητα της κατοίκησης των ενοίκων. Η ενεργειακή αναβάθμιση είναι αναγκαία, αλλά χωρίς κοινωνικούς όρους μπορεί να αυξήσει την αξία των ακινήτων και, στη συνέχεια, τα ενοίκια ή τις τιμές πώλησης. Όπως διατυπώνεται σήμερα, ο στόχος αυτός κατευθύνει δημόσιο χρήμα στην αναβάθμιση κατοικιών και καταλήγει να ενισχύει την ιδιωτική περιουσιακή αξία, χωρίς να διασφαλίζει ότι οι κάτοικοι θα συνεχίσουν να μένουν σε προσιτές και αξιοπρεπείς συνθήκες.

Ως Σωματείο Ενοικιαστριών ζητάμε τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης να συνδέονται με σαφείς κοινωνικούς όρους. Οι παρεμβάσεις πρέπει να αφορούν κατά προτεραιότητα ολόκληρα κτίρια και όχι μόνο μεμονωμένα διαμερίσματα, ώστε να μειώνεται συνολικά το ενεργειακό κόστος και να βελτιώνονται πραγματικά οι συνθήκες κατοίκησης. Για ιδιοκατοίκους με χαμηλό εισόδημα πρέπει να προβλέπεται έως και 100% επιδότηση, ιδίως όταν πρόκειται για κύρια κατοικία, ενώ σε περίπτωση πώλησης πρέπει να εισπράττεται ο φόρος υπεραξίας ακινήτων και το ποσό να δεσμεύεται και να κατευθύνεται προς τους τοπικούς φορείς κοινωνικής μίσθωσης. Όταν τα αναβαθμισμένα ακίνητα εκμισθώνονται, η δημόσια επιδότηση πρέπει να συνοδεύεται από έλεγχο ενοικίων τουλάχιστον μέχρι την απόσβεση του ποσού της ενίσχυσης. Το ύψος των ενοικίων πρέπει να καθορίζεται με βάση τις δυνατότητες του χαμηλότερου εισοδηματικού πεμπτημορίου του πληθυσμού του αντίστοιχου πολεοδομικού συγκροτήματος, δηλαδή να μην υπερβαίνει το 40% του εισοδήματός του, και όχι με βάση τις ήδη αυξημένες τιμές της αγοράς.

Επίσης, ζητάμε, για τις φοιτητικές εστίες, οι όροι χρήσης και λειτουργίας να λαμβάνουν υπόψη τις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες των φοιτητών και φοιτητριών και να συνδιαμορφώνονται μαζί τους. Κατά την παραλαβή των δωματίων πρέπει να υπάρχουν σαφή κριτήρια κατοικησιμότητας. Δεν πρέπει να απαγορεύεται η φιλοξενία φιλικών ή συγγενικών προσώπων ούτε, γενικά και αόριστα, η κατοχή κατοικιδίου. Δεν πρέπει να γίνονται έλεγχοι στα δωμάτια χωρίς σαφές πλαίσιο, προηγούμενη ενημέρωση και συναίνεση των φοιτητών. Οι φοιτητές και οι φοιτήτριες πρέπει να μπορούν να διαμορφώνουν το δωμάτιό τους όπως επιθυμούν, εφόσον το επιστρέφουν στην κατάσταση στην οποία το παρέλαβαν. Πρέπει να επιταχυνθεί η συντήρηση και η ανακαίνιση των εστιών με δημόσιο και κοινωνικό έλεγχο, όχι με όρους πειθαρχικής διαχείρισης των φοιτητών. Οι εστίες πρέπει να αντιμετωπίζονται ως κύρια κατοικία και να ισχύουν, κατ’ ελάχιστον, οι βασικές προστασίες που έχει κάθε άνθρωπος στον χώρο όπου ζει. Ταυτόχρονα, επαναφέρουμε τη θέση μας για την ανάγκη ενίσχυσης των δημόσιων τεχνικών υπηρεσιών. Η συντήρηση, επισκευή και ανακαίνιση κατοικιών κοινωνικής χρήσης δεν μπορεί να εξαρτάται αποκλειστικά από ιδιώτες εργολάβους και υπεργολαβίες. Χρειαζόμαστε τεχνικό προσωπικό, εξοπλισμό και μηχανήματα που να μπορούν να παρεμβαίνουν στην αποκατάσταση κτιρίων, στη συντήρηση του κτιριακού αποθέματος και στην αξιοποίηση κενών ακινήτων για κοινωνική χρήση.

Ο όγδοος στόχος αφορά την κινητοποίηση επενδύσεων και αποτελεί βασικό πυλώνα του Ευρωπαϊκού Σχεδίου για την Προσιτή Στέγαση. Εξειδικεύεται κυρίως μέσα από φορολογικές ελαφρύνσεις και κίνητρα προς ιδιοκτήτες, εκμισθωτές και την αγορά ακινήτων.

• Τα υφιστάμενα μέτρα περιλαμβάνουν φορολογικές ελαφρύνσεις στα εισοδήματα από ακίνητα, μειώσεις και απαλλαγές στον ΕΝΦΙΑ, διευκολύνσεις στις γονικές παροχές και δωρεές, καθώς και κίνητρα για ηλεκτρονικές συναλλαγές σε εργασίες επισκευής και συντήρησης κατοικιών.

• Η μείωση της φορολογίας εισοδήματος από ακίνητα, μέσω της καθιέρωσης ενδιάμεσου συντελεστή, δεν μπορεί να αποτελεί στεγαστική πολιτική αν δεν συνοδεύεται από πλαφόν στα ενοίκια. Διαφορετικά, η φορολογική ελάφρυνση λειτουργεί ως ενίσχυση των εισοδημάτων των εκμισθωτών, χωρίς καμία εγγύηση ότι θα μεταφραστεί σε χαμηλότερα ή σταθερότερα ενοίκια για τους ενοικιαστές.

• Αντίστοιχα, τα μέτρα για τη μείωση ή τη σταδιακή κατάργηση του ΕΝΦΙΑ πρέπει να διαχωρίζουν την κύρια κατοικία από την εκμετάλλευση ακινήτων. Η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ πρέπει να αφορά τους ιδιοκατοίκους και την κύρια κατοικία, ενώ για τους εκμισθωτές και όσους διατηρούν ακίνητα ως πηγή προσόδου ο φόρος πρέπει να διατηρηθεί. Δεν μπορεί η φορολογική πολιτική να εξισώνει την κατοικία ως ανάγκη με την κατοικία ως επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο.

• Το ίδιο ισχύει και για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ στην κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Η φορολογική ελάφρυνση δεν πρέπει να λειτουργεί ως γενική επιδότηση ιδιωτών κατασκευαστών. Πρέπει να εφαρμόζεται αυστηρά όταν η κατασκευή γίνεται από δημόσιους ή κοινωνικούς φορείς, ή όταν υπάρχουν δεσμευτικοί όροι μη κερδοσκοπικής διάθεσης, ελέγχου τιμών και μακροχρόνιας κοινωνικής χρήσης.

• Στην ενότητα αυτή πρέπει να προστεθεί και ένα ουσιαστικό μέτρο για την άρση της κενότητας προς κοινωνική χρήση. Τα κενά οικιστικά ακίνητα δεν προκύπτουν όλα για τους ίδιους λόγους. Σε ορισμένες περιπτώσεις πρόκειται για κερδοσκοπική κατακράτηση, δηλαδή για ιδιοκτήτες που κρατούν ακίνητα εκτός αγοράς προσβλέποντας σε μελλοντική αύξηση της αξίας τους. Σε άλλες περιπτώσεις, η κενότητα οφείλεται σε πραγματική αδυναμία αξιοποίησης, λόγω πολυϊδιοκτησίας, κληρονομικών εμπλοκών, κακής κατάστασης του ακινήτου ή έλλειψης πόρων για επισκευή. Ως Ένωση Ενοικιαστριών διεκδικούμε μια διπλή πολιτική. Από τη μία, ισχυρά κίνητρα για την παραχώρηση κενών κατοικιών σε δημόσιο Φορέα Κοινωνικής Μίσθωσης, ώστε να ανακαινίζονται με δημόσιους πόρους και να διατίθενται για τουλάχιστον 15 χρόνια με κοινωνικά ελεγχόμενο ενοίκιο. Το ενοίκιο αυτό δεν πρέπει να ξεπερνά το 40% του εισοδήματος του χαμηλότερου μισθολογικού πεμπτημορίου του πολεοδομικού συγκροτήματος. Από την άλλη, πρέπει να επιβάλλονται αυξημένα δημοτικά τέλη στις κατοικίες που διατηρούνται αδικαιολόγητα κενές και δεν παραχωρούνται στον φορέα. Η κοινωνία οφείλει να στηρίζει όσους δεν μπορούν πραγματικά να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους, όχι όμως να επιδοτεί την κερδοσκοπική αδράνεια. Η άρση της κενότητας πρέπει να συνδεθεί με κοινωνική χρήση, έλεγχο ενοικίων και δημιουργία μη κερδοσκοπικού στεγαστικού αποθέματος.

3. Μέτρα σε θετική κατεύθυνση, αλλά με κρίσιμες ελλείψεις

Υπάρχουν ορισμένα μέτρα που κινούνται σε θετική κατεύθυνση, αλλά παραμένουν ανεπαρκή όσο δεν συνδέονται με σαφείς κοινωνικούς όρους, έλεγχο της κερδοσκοπίας και ενίσχυση δημόσιων ή κοινωνικών φορέων κατοικίας.

• Στον στόχο 1, το μέτρο 5 (σελ. 57) είναι θετικό. Πρόκειται για το μέτρο αύξησης του ΕΝΦΙΑ σε πιστωτικά ιδρύματα, αγοραστές και διαχειριστές πιστώσεων για ακίνητα που διατηρούν κενά. Ωστόσο, το μέτρο πρέπει να αξιολογηθεί σε σχέση με τα πραγματικά οφέλη που αντλούν οι φορείς αυτοί από τη διακράτηση και τη μεταπώληση ακινήτων. Κυρίως, πρέπει να εφαρμοστεί απαρέγκλιτα φόρος υπεραξίας στη μεταπώληση ακινήτων, τα έσοδα του οποίου να κατευθύνονται στους τοπικούς φορείς κοινωνικής μίσθωσης.

• Στον στόχο 2, το μέτρο 3 (σελ. 65), που αφορά την ανακαίνιση κενών διαμερισμάτων για κοινωνική στέγαση ευάλωτων ομάδων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, είναι θετικό, ειδικά για τη Θεσσαλονίκη, όπου το πρόγραμμα εφαρμόστηκε επιτυχώς σε ακίνητα νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου. Ωστόσο, για αυτό το πρόγραμμα εξασφαλίστηκαν μόνο 1.407.063 ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, ενώ δεν αποσαφηνίζονται το μέλλον του, η κλίμακά του, η διάρκειά του και ο τρόπος με τον οποίο θα συνδεθεί με μόνιμο μη κερδοσκοπικό στεγαστικό απόθεμα.

• Στα θετικά προτεινόμενα μέτρα εντάσσουμε το μέτρο 4 (σελ. 65-67) για τη δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής, με προϋπολογισμό 3 εκατ. ευρώ. Ο φορέας παρουσιάζεται ως μηχανισμός με επιχειρησιακή, χρηματοδοτική και συντονιστική ικανότητα, που θα συγκεντρώνει δεδομένα, θα παρακολουθεί ανάγκες και αποτελέσματα, θα συντονίζει προγράμματα και θα επιταχύνει την παραγωγή κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Το κείμενο αναγνωρίζει έτσι, έστω έμμεσα, το θεσμικό κενό που δημιουργήθηκε το 2012 με την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας. Ωστόσο, ένας φορέας από μόνος του δεν αρκεί. Αν κληθεί να υλοποιήσει μια κατ’ επίφαση στρατηγική, χωρίς έλεγχο ενοικίων, χωρίς δημόσιο απόθεμα κατοικίας και χωρίς αποεμπορευματοποίηση κρίκων της στεγαστικής αλυσίδας, τότε θα λειτουργήσει απλώς ως μηχανισμός συντονισμού μιας αποτυχημένης πολιτικής.

• Πολύ θετικό είναι και το προβλεπόμενο μέτρο 5 (σελ. 67-68) για τη δημιουργία Γραφείων Κοινωνικής Μίσθωσης, με προϋπολογισμό 6,5 εκατ. ευρώ. Η οργάνωσή τους εντός των Κέντρων Κοινότητας των δήμων μπορεί να ενισχύσει την τοπική προσβασιμότητα και τη διασύνδεσή τους με τις κοινωνικές υπηρεσίες. Για να έχουν πραγματικό αποτέλεσμα, όμως, πρέπει να συνδεθούν με διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών, τοπικούς μηχανισμούς ανακαίνισης και ελέγχου κατοικησιμότητας, κοινωνικά ελεγχόμενα ενοίκια και συμμετοχή των ίδιων των ενοικιαστών.

• Θετικό, επίσης, μπορεί να είναι το προβλεπόμενο μέτρο 6 (σελ. 68-69) για Εξειδικευμένο Ταμείο-Θεματοφύλακα, ως μηχανισμό δημιουργίας, ανάπτυξης και μακροχρόνιας διαχείρισης αποθέματος κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Το Ταμείο θα συγκεντρώνει χρηματοδοτικούς πόρους και ώριμα δημόσια ακίνητα, με σκοπό την αξιοποίησή τους για κοινωνικές στεγαστικές παρεμβάσεις, ενώ τα έσοδα από μισθώσεις ή άλλες χρήσεις θα επανεπενδύονται στην επέκταση, αναβάθμιση και συντήρηση του κοινωνικού στεγαστικού αποθέματος. Ωστόσο, το κείμενο δεν προσδιορίζει το ύψος των πόρων, τον τρόπο ελέγχου, τα κριτήρια πρόσβασης και το αν το απόθεμα θα παραμένει μόνιμα εκτός αγοράς.

• Στον στόχο 3, θετικό είναι το μέτρο 1 (σελ. 70-71) περί προσωρινών περιορισμών στη δυνατότητα νέας εγγραφής ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Ωστόσο, οι προσωρινοί περιορισμοί δεν επαρκούν. Χρειάζεται δραστικός και μόνιμος περιορισμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδίως στις επιβαρυμένες περιοχές, και σταδιακή κατάργησή τους ως επενδυτικής δραστηριότητας στην κατοικία. Η βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να επιτρέπεται μόνο ως περιορισμένη συμπληρωματική χρήση, για παράδειγμα για δωμάτιο εντός πρώτης κατοικίας.

• Σε θετική κατεύθυνση κινείται το μέτρο 4 (σελ. 72-73) για την απαγόρευση βραχυχρόνιας εκμίσθωσης ακινήτων που αποκτήθηκαν μέσω Golden Visa. Όμως το μέτρο δεν αναιρεί τον βασικό χαρακτήρα του προγράμματος, που συνεχίζει να μετατρέπει την κατοικία σε επενδυτικό προϊόν. Η θέση μας παραμένει η κατάργηση της Golden Visa.

• Στον στόχο 5, το μέτρο 1 (σελ. 79) για το πρόγραμμα «Στέγαση και Εργασία για Αστέγους ΙΙ & ΙΙΙ» είναι θετικό, γιατί συνδυάζει πρόσβαση σε κατοικία και εργασία. Πρέπει όμως να ενισχυθεί χρηματοδοτικά, να συνδεθεί με τοπικούς φορείς κοινωνικής μίσθωσης και να δίνει ουσιαστικό λόγο συμμετοχής στους ίδιους τους ενοικιαστές και τις ενοικιάστριες.

• Στον στόχο 9, ιδιαίτερα σημαντικό είναι το νέο προτεινόμενο μέτρο 3 (σελ. 92) για τη θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών. Ο δείκτης αυτός μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τη διάκριση ανάμεσα σε ελεύθερη και ρυθμιζόμενη αγορά μίσθωσης, με τρόπο στοχευμένο και τεκμηριωμένο. Μέσα από αντικειμενικά δεδομένα για τις τιμές, την περιοχή, την ποιότητα και την ενεργειακή κατάσταση των κατοικιών, μπορεί να προσδιορίζεται πότε μια κατηγορία ακινήτων παραμένει στην ελεύθερη αγορά και πότε απαιτείται ειδικό πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών. Ιδίως για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ο δείκτης μπορεί να αξιοποιηθεί ως εργαλείο αναφοράς για τον καθορισμό ανώτατων ευρών μισθώματος ή άλλων κανόνων ρύθμισης της αγοράς. Παράλληλα, η αναβάθμιση ενός ακινήτου, μέσω προγραμμάτων όπως το «Εξοικονομώ» και το «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», μπορεί να αποτελεί προϋπόθεση για την ένταξή του σε πιο ελεύθερο πλαίσιο διαμόρφωσης τιμών. Το μέτρο αυτό είναι εξαιρετικά σημαντικό, ακριβώς επειδή ανοίγει τον δρόμο για έλεγχο των ενοικίων. Κάθε φορά που συζητιέται ο έλεγχος των ενοικίων, εκμισθωτές και μεσίτες επαναλαμβάνουν τους ίδιους ατεκμηρίωτους μύθους. Ο πρώτος είναι ότι οι εκμισθωτές δεν θα συντηρούν τα σπίτια τους. Όμως σήμερα, με τα ενοίκια στα ύψη και τα εισοδήματα από ακίνητα αυξημένα, εκατοντάδες χιλιάδες ενοικιαστές ζουν σε σπίτια με υγρασία, φθορές και ελλείψεις, ενώ μεγάλο μέρος του αποθέματος δεν έχει ανακαινιστεί ποτέ. Το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη ρευστότητας των εκμισθωτών, αλλά η έλλειψη κανόνων, ελέγχων κατοικησιμότητας και υποχρεώσεων συντήρησης.

Ο δεύτερος μύθος είναι ότι οι ιδιοκτήτες θα αποσύρουν ακίνητα και οι κατασκευαστές δεν θα χτίζουν νέες κατοικίες προς ενοικίαση. Όμως και σήμερα, χωρίς έλεγχο ενοικίων, πολλοί ιδιοκτήτες κρατούν σπίτια κλειστά, ενώ οι επενδύσεις και οι νέες κατασκευές συγκεντρώνονται σε πολυτελείς κατοικίες που απευθύνονται όχι στους ενοικιαστές, αλλά σε διεθνείς επενδυτές, υψηλά εισοδήματα και τουρίστες. Τα προβλήματα, επομένως, δεν προέρχονται από την υπερβολική ρύθμιση, αλλά από την ασυδοσία της κτηματαγοράς. Η επιστημονική βιβλιογραφία δεν δείχνει ότι ο έλεγχος ενοικίων μειώνει από μόνος του την προσφορά ή τις επενδύσεις. Τέτοια προβλήματα εμφανίζονται κυρίως όταν ο έλεγχος ενοικίων εφαρμόζεται απομονωμένα, χωρίς προστασία από εξώσεις, κανόνες συντήρησης, περιορισμούς στην αλλαγή χρήσης κατοικιών και αντικίνητρα για τα κλειστά σπίτια.

Η κινδυνολογία για τα καταστροφικά αποτελέσματα της παρέμβασης δεν έχει βάση. Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι πολλές ευρωπαϊκές χώρες εφαρμόζουν κάποια μορφή ελέγχου ή περιορισμού των ενοικίων. Στην Αυστρία, τη Δανία και τη Σουηδία ισχύουν συστήματα αναφοράς τιμών για μεγάλα τμήματα του στεγαστικού αποθέματος. Στην Ολλανδία, τα ενοίκια συνδέονται με σύστημα βαθμολόγησης των ακινήτων. Η Γερμανία εφαρμόζει το Mietpreisbremse, δηλαδή «φρένο στα ενοίκια». Η Γαλλία περιορίζει τις αυξήσεις σε σχέση με τοπική τιμή αναφοράς, η Ιρλανδία περιορίζει τις ετήσιες αυξήσεις στις Ζώνες Μισθωτικής Πίεσης, ενώ η Ισπανία εφαρμόζει αντίστοιχα πλαφόν στις «τεταμένες» περιοχές, με αυστηρότερους κανόνες για μεγάλους εκμισθωτές. Στο Λουξεμβούργο, το ενοίκιο περιορίζεται ως απόδοση επί της αξίας του ακινήτου, ενώ στην Ιταλία υπάρχουν τοπικά συστήματα συμφωνημένου μισθώματος. Η Γαλλία, η Ιρλανδία και η Ισπανία εφαρμόζουν, επιπλέον, φόρους αδράνειας σε κατοικίες που μένουν αδικαιολόγητα κλειστές. Οι χώρες αυτές παρεμβαίνουν στην κτηματαγορά για να προστατεύσουν τους κατοίκους τους. Η καταστροφή δεν ήρθε εκεί όπου υπάρχουν κανόνες. Αντίθετα, η Ελλάδα, που δεν διαθέτει ούτε έλεγχο ενοικίων ούτε ουσιαστική κοινωνική κατοικία, παραμένει μία από τις χώρες με τη χειρότερη στεγαστική επιβάρυνση στην Ευρώπη. Παρ’ όλα αυτά, η κυβέρνηση συνεχίζει να νομοθετεί με γνώμονα τις αποδόσεις εκμισθωτών και επενδυτών, όχι τη στεγαστική ασφάλεια του πληθυσμού.

Το στεγαστικό πρόβλημα δεν είναι απλώς πρόβλημα προσφοράς. Σήμερα υπάρχουν στην Ελλάδα περισσότερες κατοικίες από ποτέ, ανά άτομο και ανά νοικοκυριό, αλλά κατανέμονται πιο άνισα από ποτέ. Αντί να καλύπτουν στεγαστικές ανάγκες, τα σπίτια κατευθύνονται στην τουριστική χρήση, μένουν κλειστά, κρατούνται ως περιουσιακά στοιχεία σε χαρτοφυλάκια επενδυτών και χρησιμοποιούνται για τη δημιουργία μελλοντικής υπεραξίας, ακόμη και όταν είναι άδεια. Το πλαφόν στα ενοίκια είναι άμεσα εφαρμόσιμο στην Ελλάδα. Μπορεί να συνδεθεί με το σύστημα αντικειμενικών αξιών και το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, το οποίο παρέχει πληροφορίες για τα χαρακτηριστικά κάθε εκμισθωμένου ακινήτου. Η εφαρμογή διαφορετικών ορίων αυξήσεων, ανάλογα με την ποιότητα και την ενεργειακή απόδοση, μπορεί επίσης να λειτουργήσει ως κίνητρο για τη συντήρηση και την αναβάθμιση του στεγαστικού αποθέματος.

 

4. Κατακλείδα

Η λεγόμενη εθνική στρατηγική, επομένως, δεν συγκροτεί πραγματική απάντηση στη στεγαστική κρίση. Αναγνωρίζει ορισμένες πλευρές του προβλήματος, αλλά αποφεύγει να κατονομάσει τις σχέσεις κέρδους που το παράγουν. Βλέπει τη μείωση της ιδιοκατοίκησης, την αύξηση των ενοικίων, τα κενά ακίνητα και την υπερβολική επιβάρυνση των χαμηλότερων εισοδημάτων, αλλά επιμένει να αντιμετωπίζει την κατοικία ως τεχνικό πρόβλημα προσφοράς και όχι ως πεδίο κοινωνικής σύγκρουσης.

Γι’ αυτό και τα μέτρα που προτείνει παραμένουν αποσπασματικά και ανεπαρκή. Οι επιδοτήσεις ενοικίου χωρίς έλεγχο τιμών, οι φοροαπαλλαγές στους εκμισθωτές, τα κίνητρα στους κατασκευαστές, η κοινωνική αντιπαροχή, οι ΣΔΙΤ και η ενεργοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος χωρίς κοινωνικούς όρους δεν αναχαιτίζουν την κρίση. Αντίθετα, κινδυνεύουν να διοχετεύσουν δημόσιο χρήμα σε ιδιωτικές προσόδους, να αυξήσουν την αξία των ακινήτων και να ενισχύσουν όσους ήδη κερδίζουν από τη στεγαστική επισφάλεια.

Μια πραγματική στεγαστική πολιτική πρέπει να ξεκινά από την αντίθετη αφετηρία: από τις ανάγκες των ενοικιαστών, των χαμηλών εισοδημάτων, των φοιτητών, των αστέγων, των εργαζομένων και της κοινωνικής πλειοψηφίας που πιέζεται από τα ενοίκια και την ανασφάλεια. Αυτό σημαίνει έλεγχο ενοικίων, αυστηρά κριτήρια κατοικησιμότητας, περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης, φορολόγηση της κερδοσκοπικής αδράνειας, προστασία της δημόσιας και δημοτικής γης, τοπικούς φορείς κοινωνικής μίσθωσης και ανάπτυξη μόνιμου, μη κερδοσκοπικού στεγαστικού αποθέματος.

Χωρίς αυτά, η στρατηγική δεν αλλάζει το μοντέλο κατοικίας που γεννά την κρίση. Απλώς το οργανώνει καλύτερα, το επιδοτεί περισσότερο και το παρουσιάζει ως κοινωνική πολιτική. Η κατοικία πρέπει να πάψει να αντιμετωπίζεται ως πεδίο επένδυσης και προσόδου και να αναγνωριστεί ως κοινωνικό δικαίωμα, όρος αξιοπρεπούς ζωής και συλλογικής ασφάλειας.