Δικαστική απόφαση-σταθμός αλλάζει τα δεδομένα για την εκτός σχεδίου δόμηση σε όλη τη χώρα

Παρατηρητήριο Ποιότητας Περιβάλλοντος Σύρου

 

Μια απόφαση-σταθμός του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης για οικοδομική άδεια ξενοδοχείου στη Χαλκιδική, αλλάζει τα δεδομένα για την εκτός σχεδίου δόμηση σε όλη τη χώρα. 

 

Εκτός σχεδίου γήπεδα δεν είναι οικοδομήσιμα χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

 

Προσφυγές κατά οικοδομικών αδειών μπορούν να κατατίθενται από τη στιγμή της πλήρους γνώσης τους, όχι αυστηρά εντός 60 ημερών.

 

Η απόφαση αναγνωρίζει την προτεραιότητα του δικαιώματος πρόσβασης στη θάλασσα.

 

Λαμβάνεται υπόψη η περιβαλλοντική βλάβη ως λόγος ακύρωσης διοικητικών πράξεων.

 

Σημαντικές επιπτώσεις για χιλιάδες ιδιοκτησίες, επενδυτικά σχέδια και τον σχεδιασμό του ΥΠΕΝ για την εκτός σχεδίου δόμηση.

 

-------------------------

 

Save Paros   

Digital Paros  

 

English below

Αποφαση του Διοικητικου Εφετειου Θεσσαλονικης για την εκτος σχεδιου δομηση

Μια απόφαση-σταθμός του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης αλλάζει τα δεδομένα για την εκτός σχεδίου δόμηση σε όλη τη χώρα. Η ακύρωση οικοδομικής άδειας ξενοδοχείου στη Χαλκιδική δημιουργεί νέα νομικά και πολεοδομικά δεδομένα, με συνέπειες για χιλιάδες ιδιοκτησίες, επενδύσεις και τον χωροταξικό σχεδιασμό.

Το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης (375/2025) ακύρωσε οικοδομική άδεια ξενοδοχείου στη Χαλκιδική.
Εκτός σχεδίου γήπεδα δεν είναι οικοδομήσιμα χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.
Προσφυγές κατά οικοδομικών αδειών μπορούν να κατατίθενται από τη στιγμή της πλήρους γνώσης τους, όχι αυστηρά εντός 60 ημερών.
Η απόφαση αναγνωρίζει την προτεραιότητα του δικαιώματος πρόσβασης στη θάλασσα.
Λαμβάνεται υπόψη η περιβαλλοντική βλάβη ως λόγος ακύρωσης διοικητικών πράξεων.
Σημαντικές επιπτώσεις για χιλιάδες ιδιοκτησίες, επενδυτικά σχέδια και τον σχεδιασμό του ΥΠΕΝ για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Περίληψη του άρθρου του EcoPress.gr – σύνδεσμος του άρθρου: https://ecopress.gr/ektos-schediou-apofasi-katapeltis-gia/.

 

Με την απόφαση 375/2025, το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης ακύρωσε την οικοδομική άδεια για την ανέγερση ξενοδοχειακής μονάδας 5 αστέρων στον Δήμο Αριστοτέλη Χαλκιδικής, έργο που βρισκόταν ήδη σε προχωρημένο στάδιο κατασκευής. Η Πολεοδομία που είχε εκδώσει την άδεια καλείται πλέον να αντιμετωπίσει το κτιριακό συγκρότημα ως αυθαίρετο.

 

Το δικαστήριο έκρινε ότι εκτός σχεδίου γήπεδα, ακόμη και αν έχουν δημιουργηθεί πριν το 1985 ή το 2003 και υπερβαίνουν τα 4 στρέμματα, δεν θεωρούνται οικοδομήσιμα εάν δεν διαθέτουν πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Δεν αναγνωρίζονται οδοί που έχουν προκύψει από ιδιωτική βούληση ή δουλείες διόδου μέσω χρησικτησίας.

Επιπλέον, η απόφαση εισάγει νέα δεδομένα ως προς τις προθεσμίες προσφυγών: δεν ισχύει αυστηρά η 60ήμερη προθεσμία από την έκδοση της άδειας, αλλά οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να ασκήσουν προσφυγή από τη στιγμή που αποκτούν πλήρη γνώση του περιεχομένου της οικοδομικής άδειας.

 

Η απόφαση λαμβάνει επίσης υπόψη το συνταγματικό δικαίωμα πρόσβασης των πολιτών στη θάλασσα και την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, θεωρώντας ότι οι πολεοδομικές πράξεις που προκαλούν περιβαλλοντική βλάβη είναι ακυρωτέες.

 

Οι επιπτώσεις της απόφασης είναι σημαντικές:

Αφορά χιλιάδες ιδιοκτησίες και επενδυτικά σχέδια σε εκτός σχεδίου περιοχές.
Θέτει όρια στις Υπηρεσίες Δόμησης, οι οποίες πλέον δεν μπορούν να εφαρμόζουν εναλλακτικές ερμηνείες της νομοθεσίας.
Επηρεάζει τον σχεδιασμό του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που έχει δεσμευτεί να προωθήσει μεταβατικές λύσεις έως την ολοκλήρωση του νέου χωροταξικού σχεδιασμού.

Η νομολογία αυτή επιβεβαιώνει ότι η εκτός σχεδίου δόμηση είναι κατ’ εξαίρεση επιτρεπτή, υπό αυστηρούς όρους, οι οποίοι δεν μπορούν να είναι ευνοϊκότεροι από αυτούς που ισχύουν για τις εντός σχεδίου περιοχές.

 

--------------

Court Ruling Reshapes Rules on Out-of-Plan Construction in Greece

A landmark ruling by the Administrative Court of Appeals of Thessaloniki reshapes the framework for out-of-plan construction in Greece. By annulling a hotel permit in Chalkidiki, the decision sets important legal and planning precedents, with far-reaching implications for property owners, investors, and national spatial policy.

 

Court ruling: The Thessaloniki Administrative Court of Appeals (375/2025) annulled the permit for a 5-star hotel in Chalkidiki.
End of loopholes: Out-of-plan plots are not buildable without frontage on an officially recognized public road.
New timeline for appeals: Challenges can be filed once full knowledge of the permit is obtained, not strictly within 60 days.
Public access protected: The ruling upholds the constitutional right of citizens to access the sea.
Environmental protection: Environmental harm is recognized as a valid reason to annul permits.
Wide impact: Thousands of properties and projects are affected; the Ministry’s transitional planning framework is under pressure.

Summary of the EcoPress.gr article - link to the article: https://ecopress.gr/ektos-schediou-apofasi-katapeltis-gia/.

 

The Administrative Court of Appeals of Thessaloniki (decision 375/2025) has annulled the building permit for a 5-star hotel complex in the Municipality of Aristotelis, Chalkidiki, a project already in an advanced stage of construction. Following the ruling, the municipal planning authority that issued the permit must now treat the building as unauthorized.

The court held that out-of-plan plots, even those created before 1985 or 2003 and larger than 4,000 m², are not buildable unless they have frontage on a public road officially recognized through urban planning provisions. Roads arising from private initiatives or rights of passage established through usucaption (adverse possession) do not qualify.

Furthermore, the decision redefines deadlines for legal challenges: the standard 60-day period from the date of permit issuance no longer applies strictly. Instead, appeals may be filed from the moment interested parties acquire full knowledge of the permit’s content, even years later.

The court also emphasized constitutional principles, highlighting both the right of citizens to access the sea and the need to safeguard the natural environment. It ruled that administrative acts causing environmental harm may be annulled under Article 24 of the Greek Constitution.

The implications are significant:

Thousands of properties and investment projects in out-of-plan areas are now in question.
Local planning authorities (ΥΔΟΜ) are restricted from applying broad or alternative interpretations of zoning laws.
The Ministry of Environment and Energy faces increased pressure, as its interim policies for out-of-plan building are directly challenged until the new spatial planning program is completed.

This ruling confirms that out-of-plan construction in Greece is permitted only by exception, under strict conditions that cannot be more favorable than those governing within-plan areas.